서울과 지방 집값, 어디까지 갈까?

서울과 지방 집값, 어디까지 갈까?

핵심요약

2025년 여름, 서울과 지방의 집값은 다시 한국 사회의 가장 뜨거운 논란거리가 되었다. 서울은 공급 부족과 수요 집중, 똘똘한 한 채 현상으로 사상 최고가를 경신했고, 지방 역시 일부 광역시를 중심으로 가격이 반등하며 격차가 커지고 있다. 같은 서울 안에서도 강남과 강북의 가격 차이는 7억 원에 달하고, 서울과 지방은 최대 4배 차이를 보인다. 단순한 가격 문제가 아니라 삶의 질과 기회 불평등으로 이어지는 구조적 문제라는 점에서, 앞으로 정부의 공급 확대와 정책적 대응이 절실하다.

2025년 여름 부동산 시장은 다시 뜨거운 중심으로 떠올랐다. 서울 아파트 값은 역사상 최고 수준을 기록했고, 지방 역시 17년 만에 가장 높은 평균 가격을 찍으며 상승세를 이어가고 있다. 사람들은 이제 집을 단순한 거주 공간이 아니라 자산, 나아가 권력으로 표현할 정도다. 공급은 제한적인데 수요는 끊임없이 몰리니, 시장의 온도는 내려갈 줄을 모른다.

부동산 통계를 보면 현실은 더 뚜렷하다. 서울 아파트 평균 매매가는 13억 8천만 원이다. 강남 3구는 17억 6천만 원에 달하고, 강북 14개 구 평균은 10억 남짓이다. 같은 서울 안에서도 7억 원 가까운 격차가 벌어지는 셈이다. 경기도는 평균 5억 6천만 원, 인천은 4억 1천만 원, 지방은 약 3억 5천만 원 수준이다. 서울과 경기의 차이는 약 2.5배, 서울과 인천은 3.4배, 서울과 지방은 최대 4배 차이에 달한다. 단순히 서울과 지방의 격차뿐 아니라 서울 내부의 양극화가 두드러지는 모습이다.

서울 집값이 이토록 화끈하게 오르는 배경에는 몇 가지 구조적 요인이 깔려 있다. 첫째는 공급 부족이다. 서울은 재개발·재건축 규제가 여전히 강력하고, 새로운 택지를 만들기도 어렵다. 둘째는 수요 집중이다. 서울과 수도권은 여전히 인구가 몰리고, 고소득 전문직과 청년 1인 가구가 집중된다. 셋째는 투자 심리다. 정부의 규제가 강화되자 자금력이 있는 사람들은 위험을 줄이고 안정성을 확보하기 위해 서울 핵심지의 ‘똘똘한 한 채’에 투자한다. 이런 흐름은 강남, 용산, 마포 등 주요 지역의 가격을 더 끌어올렸다.

지방 상황은 또 다르다. 전반적으로 인구 감소와 경기 둔화로 거래량이 줄며 침체된 흐름을 보이고 있다. 그런데도 역설적으로 일부 광역시에서는 공급 부족 효과와 투자 수요 유입으로 가격이 반등하는 현상이 나타난다. 부산, 대구, 광주 같은 대도시의 핵심지는 여전히 5억\~7억 원대 거래가 이어지고 있지만, 군 단위 지역은 인구 유출과 일자리 부족으로 매수세가 크게 위축되어 있다. 지방 내부에서도 양극화가 갈수록 심화되는 모습이다.

서울 내부만 따져도 두 개의 시장이 공존한다. 강남 3구는 평균 17억 6천만 원에 달하지만, 강북 14개 구는 10억 원 수준에 머문다. 같은 서울이라도 입지와 환경에 따라 자산 가치가 극명하게 갈린다. 수도권 역시 과천, 성남 분당 같은 지역은 서울 못지않은 가격을 형성하는 반면, 포천이나 연천 같은 외곽 지역은 정체에서 벗어나지 못하고 있다.

그렇다면 앞으로 집값은 어떻게 흘러갈까. 전문가들의 전망은 대체로 비슷하다. 서울과 수도권은 당분간 상승세가 이어질 가능성이 높다는 것이다. 공급 확대가 본격화되기까지 시간이 걸리고, 한정된 핵심 입지에 대한 수요는 쉽게 꺾이지 않기 때문이다. 반면 지방은 광역시와 중소 도시 간 격차가 더 벌어질 가능성이 크다. 광역시는 일정 수준 방어력이 있지만, 군 단위나 중소 도시에서는 수요 부족으로 가격 정체가 이어질 수밖에 없다.

이런 흐름 속에서 중요한 것은 정부의 역할이다. 규제 일변도의 정책만으로는 시장의 불균형을 해소하기 어렵다. 공급 확대, 재개발·재건축 활성화, 신도시 개발, 청년·1인 가구 맞춤형 주거 정책 같은 보다 실질적 대책이 필요하다. 단순히 가격을 잡겠다는 접근이 아니라, 주거 안정과 사회적 신뢰를 확보하는 방향으로 가야 한다는 것이다.

결국 집값 문제는 단순한 경제 지표가 아니다. 서울과 지방 간 격차, 서울 내부의 양극화, 수도권과 지방의 온도차는 삶의 질과 기회 불평등으로 직결된다. 집은 개인의 자산이면서 동시에 사회적 안정의 기반이다. 앞으로 정부와 시장, 그리고 개인이 어떤 대응을 하느냐에 따라 한국 사회의 주거 구조와 계층 이동성은 크게 달라질 것이다.