대출 규제가 부동산 시장에 미치는 영향 – 기회와 함정

대출 규제가 부동산 시장에 미치는 영향 – 기회와 함정

핵심요약

6.27 대책 이후 대출 규제가 강화되면서 1금융권 대출은 사실상 제한되고, 그 결과 사금융과 대부업 시장이 활발해졌다. 이는 매수자들이 고금리 자금을 끌어다 쓰게 만들고, 결국 매도 시점에 이 비용이 가격에 반영되어 집값 상승 압력으로 이어진다. 무주택자에게는 빠른 시일 내에 실거주 주택 마련이 권고되며, 다주택자에게는 똘똘한 한 채 전략이 강조된다. 서울 핵심지는 초양극화 흐름 속에서 더욱 견고해지고 있으며, 규제가 오히려 집값의 기폭제 역할을 할 수 있다는 시각이 제시된다.

6.27 대책 이후 시장은 단순히 거래 위축으로만 볼 수 없는 양상을 띠고 있다. 가장 큰 변화는 합법적 1금융권 대출 한도가 최대 6억으로 제한되면서, 사실상 중대형 아파트 매수에는 사금융 의존도가 커졌다는 점이다. 정상적으로 20억을 4% 금리로 빌릴 수 있는 사람조차 6억까지만 1금융권을 쓰고, 나머지는 대부업체나 P2P를 통해 8~12% 고금리에 조달한다. 이 과정에서 자본력 있는 현금 부자들은 오히려 대부업에 자금을 공급하며 안정적인 고수익을 얻는 구조가 만들어졌다.

예컨대 실거래가 30억 아파트에 선순위 6억, 후순위 10억이 들어가더라도 집값이 반토막 나지 않는 한 채권 회수가 가능하다. 단기간 사용 시에는 중도상환수수료와 플랫폼 이용료가 붙어 이자율은 더 치솟는다. 실제로 10억을 3개월만 빌려도 금리가 10%에 수수료 3%가 더해져 5,500만 원을 부담한다. 이를 연 환산하면 20%에 육박하는 수준이다. 결국 이러한 고비용 구조가 다시 매수자의 매도 심리에 반영되면서 집값 하락보다는 상승 압력으로 작동한다.

서울 핵심 아파트 시장은 수요가 끊임없이 몰린다. 반포, 압구정 같은 상급지는 물론, 위례·분당·과천에서 다시 잠실로, 잠실에서 강남으로 올라가려는 연쇄적인 수요가 이어진다. 철저히 계급화된 아파트 시장 구조에서 규제는 수요를 꺾기보다는 오히려 자본을 더 적극적으로 움직이게 만드는 역할을 한다는 주장이다.

정부 정책이 단기적으로 거래량을 줄이는 효과는 있다. 그러나 매도 물량도 동시에 감소하면서 실질적으로 가격이 떨어지지 않는다. 오히려 매수자들은 “내가 투자한 비용 이상을 회수해야 한다”는 심리로 높은 가격을 고수하게 된다. 따라서 규제는 장기적으로 가격 안정에 실패하고, 시장 불안을 키우는 요인으로 지적된다.

여기에 인플레이션 압력도 겹친다. 일상적인 소비재 가격이 두 배로 뛰는 동안, 서울 핵심지 아파트 가격만 떨어질 것이라 믿는 것은 비현실적이라는 메시지가 강조된다. “빼빼로 2천원의 시대”라는 비유는 화폐가치 하락 속 자산 가격 상승이 불가피하다는 점을 직관적으로 드러낸다.



무주택자는 더 늦기 전에 실거주용 주택부터 마련해야 한다.

1주택자는 갈아타기를 통해 상급지로 순차적으로 이동하는 전략이 필요하다.

이미 상급지에 진입한 사람은 대형평수 등 아직 저평가된 구간을 노려야 한다.

다주택자는 보유세·취득세 전가 구조를 고려해 똘똘한 한 채로 압축하는 것이 유리하다.

서울 핵심지는 초양극화 흐름 속에서 더 강해질 것이며, 지방 거주자도 투자 목적이라면 인서울에 우선 자산을 마련하는 게 장기적으로 유리하다는 결론이다.