분양권과 주택임대사업자 등록 시 비과세 적용 가능 여부 정리

분양권과 주택임대사업자 등록 시 비과세 적용 가능 여부 정리

핵심요약

분양권을 보유한 상태에서 주택임대사업자 등록을 통해 추가 주택을 매수하는 경우, 이후 분양권이 준공된 아파트에 2년 이상 실거주하면 비과세 적용이 가능하다. 다만 임대주택 등록 조건, 실제 거주 요건, 조정대상지역 여부 등 세부 규정에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요하다.

분양권을 가진 상태에서 추가로 주택을 매수하고, 이를 주택임대사업자로 등록하는 경우 세제 혜택이나 비과세 여부가 어떻게 달라지는지 헷갈리는 경우가 많다. 특히 실거주 요건 충족과 비과세 가능성은 주택 보유 구조에 따라 달라지므로 꼼꼼히 따져봐야 한다.

먼저 기본적인 상황을 살펴보면, 현재 실거주 아파트 1채와 분양권 1개를 보유한 상태라고 하자. 실거주 아파트는 보유와 거주 요건을 충족해 비과세로 매도할 수 있다. 이후 분양권은 취득한 지 1년이 지난 상태에서 빌라를 하나 매수하고, 이 빌라는 주택임대사업자로 등록하려는 계획이다. 여기서 많은 사람들이 궁금해하는 부분은 추후 분양권이 준공된 아파트를 실제로 2년 거주한 뒤 매도할 경우 과연 비과세가 적용되는가 하는 점이다.

세법상 주택임대사업자 등록 주택은 임대용 자산으로 분류된다. 따라서 임대주택으로 등록된 주택은 일반적인 거주주택 비과세 판정에서 제외된다. 하지만 거주주택 비과세 규정은 예외를 두고 있는데, 임대주택 외에 본인이 실제로 거주한 1주택을 매도할 경우 비과세 혜택을 인정하는 것이다. 즉, 임대사업자 등록 주택은 임대용으로 남기고, 분양권이 준공되어 실제 입주한 뒤 2년 이상 거주하면 해당 아파트는 거주주택으로 비과세 요건을 충족할 수 있다.

여기서 중요한 점은 ‘실제 거주 기간’이다. 분양권은 준공 전에는 주택으로 보지 않기 때문에 보유기간과 거주기간은 준공 시점부터 계산된다. 준공 후 입주해 최소 2년 이상 실거주해야 하고, 이 기간을 채워야 비과세 요건이 완성된다. 단순히 분양권 보유기간만으로는 비과세 조건에 포함되지 않음을 주의해야 한다.

또 하나 체크해야 할 부분은 조정대상지역 여부다. 조정대상지역에서는 1세대 1주택 비과세 요건이 강화되어 있으며, 특히 2년 이상 실거주 요건이 반드시 요구된다. 반면 비조정대상지역에서는 일정 조건을 충족하면 거주 요건 없이도 비과세가 적용되기도 하지만, 분양권과 임대주택을 함께 보유한 경우라면 더욱 엄격히 따져봐야 한다.

임대사업자 등록 유형도 변수다. 단기임대, 장기임대, 공공지원 임대 등 유형에 따라 의무 임대기간과 세제 혜택이 다르며, 임대사업자 등록 여부는 종합부동산세 합산 배제나 양도세 중과 배제 조건에도 영향을 준다. 따라서 빌라를 임대주택으로 등록할 때 어떤 방식으로 등록할지, 임대기간을 얼마나 설정할지에 따라 향후 분양권 아파트 매도 시 세금 계산에 차이가 생길 수 있다.

결국 핵심은 두 가지다. 첫째, 분양권 아파트가 준공된 뒤 실제로 2년 이상 거주해야 한다는 점. 둘째, 임대주택으로 등록한 빌라는 거주주택 비과세 판정에서 제외되므로 거주주택 1채만 인정받을 수 있다는 점이다. 이 조건만 잘 충족하면 분양권 아파트 매도 시 비과세 적용은 가능하다.

다만 실제 세무 처리 과정에서는 소득세법 해석, 국세청 유권해석, 그리고 조정대상지역 규정에 따라 달라질 수 있으므로, 본인의 상황을 세밀히 분석하는 것이 필요하다. 특히 임대주택 등록에 따른 의무임대기간 준수 여부, 임차인과의 관계, 주택 수 산정 방식 등에 따라 불이익이 발생할 수 있기 때문에 사전에 전문가 상담을 거쳐 계획을 세우는 것이 안전하다.

정리하자면, 실거주 아파트를 비과세로 매도한 뒤, 빌라는 주택임대사업자로 등록해 임대용으로 보유하고, 분양권 아파트는 준공 후 입주해 2년 이상 실거주한다면 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있다. 중요한 것은 거주 요건 충족과 임대주택 등록 관리이며, 이를 정확히 지켜야 원하는 세제 혜택을 누릴 수 있다.