세입자 요구사항, 어디까지 들어줘야 할까?

세입자 요구사항, 어디까지 들어줘야 할까?

핵심요약

전세계약에서 세입자가 중간에 나가고 싶다고 할 경우 주택임대차보호법에 따라 갱신된 계약은 임차인이 통보한 날로부터 3개월이 지나면 끝난다. 따라서 계약서에 적힌 만료일보다 법에서 정한 효력이 먼저 적용된다. 또 보증금을 일부 먼저 내줄 의무는 임대인에게 없다. 보증금은 원칙적으로 퇴거일에 집 상태를 확인한 뒤 전액을 돌려주면 된다. 세입자가 요구하는 10퍼센트 선지급은 협상일 뿐 법적으로 강제되는 것이 아니므로 임대인이 선택적으로 대응하면 된다.

전세계약에서 가장 예민한 부분 중 하나가 바로 해지 통보와 보증금 반환 문제다. 특히 계약갱신청구권을 사용해 연장된 계약에서 임차인이 중간에 나가고 싶어 하는 경우, 법적 기준과 실제 반환 절차가 헷갈리기 쉽다. 최근 사례를 보면 세입자가 계약 만료 전 해지를 원하면서 3개월 전에 통보를 하고, 동시에 보증금 일부를 먼저 달라고 요구하는 경우가 있다. 이럴 때 임대인은 어디까지 들어줘야 하는지가 고민이 된다.

주택임대차보호법은 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 뒤라도 상황이 바뀌어 중간에 나가고 싶으면, 해지 통보일로부터 3개월이 지나면 계약이 끝난다고 정하고 있다. 예를 들어 세입자가 7월 31일에 나가겠다고 하면 3개월 뒤인 10월 31일이 실제 계약 종료일이 된다. 계약서에 11월 30일로 되어 있더라도 법 규정이 더 우선하므로 10월 31일을 기준으로 보증금을 준비해야 한다는 뜻이다.

또 하나 쟁점이 되는 것은 보증금 일부 선지급 문제다. 세입자가 “새 집 계약을 위해 보증금 중 10퍼센트만 먼저 달라”고 요청할 수 있지만, 이는 법적 근거가 없다. 임대인은 퇴거일에 집 상태를 확인한 뒤 전액을 돌려주면 된다. 일부를 먼저 주는 것은 임대인의 배려일 뿐, 의무가 아니다. 따라서 10퍼센트 선지급은 선택 사항일 뿐이다.

세입자 입장에서는 새로운 집 계약금을 마련하기 위해 일부 보증금을 필요로 할 수 있다. 하지만 임대인 입장에서는 세입자가 실제로 10월 31일에 나갈지 확실치 않으니, 미리 돈을 주는 건 불안할 수 있다. 가장 원칙적인 대응은 계약 종료일에 맞춰 집을 확인하고 전액을 돌려주는 것이다. 다만 새로운 세입자를 빨리 구하기 위해 기존 세입자의 협조가 꼭 필요하다면, 일부를 먼저 주는 조건으로 협조를 이끌어내는 방법도 있을 수 있다. 결국 선택은 임대인에게 달려 있다.

정리하면 이번 사례에서 계약 종료일은 세입자가 통보한 지 3개월 뒤인 10월 31일이다. 보증금은 그날 집 상태를 확인하고 전액을 주면 된다. 보증금 일부 선지급 요구는 단순한 협상일 뿐, 법적으로 임대인에게 강제되지 않는다. 따라서 임대인은 원칙대로 10월 31일에 처리하는 것이 가장 깔끔하다. 협조가 필요하다면 상황에 따라 일부 선지급을 고려할 수 있지만, 어디까지나 선택일 뿐이다.

결국 중요한 건 법적 기준을 명확히 알고 대응하는 것이다. 임차인의 요구가 법으로 보장된 권리인지, 단순히 협상용 요청인지 구분하면 불필요한 갈등을 피할 수 있다. 이번 사례에서 임대인이 반드시 지켜야 할 것은 계약 종료일을 10월 31일로 보고 보증금을 전액 반환하는 것뿐이다. 그 외 요구는 의무가 아니라 선택이다.