LH 국민임대 최저 입주 후 대출 전환, 가능할까?

LH 국민임대 최저 입주 후 대출 전환, 가능할까?

핵심요약

LH 국민임대에 당첨되었을 때, 당장 보증금이 부담되어 최저 보증금으로 입주하고 이후 대출을 활용해 최대 보증금으로 전환할 수 있는지 많은 사람들이 궁금해한다. 원칙적으로는 가능하지만, 대출에는 자부담 비율이 존재하기 때문에 전액을 은행 대출로만 충당하는 방식은 어렵다. 이미 납부한 보증금이 환불되는 구조가 아니라, 자기부담금으로 인정되는 점도 알아두어야 한다. 실제 실행 과정에서는 은행 상담을 거쳐야 하고, 대출 가능액은 보증금의 약 80% 수준에서 정해진다. 따라서 계획적으로 입주 시기를 맞추고 대출 실행 일정을 조율하는 것이 중요하다.

LH 국민임대 아파트는 서민 주거 안정을 위해 제공되는 제도라 많은 사람들이 관심을 가진다. 하지만 막상 당첨이 되고 나면 가장 큰 고민 중 하나가 바로 ‘보증금 마련’ 문제다. 당첨이 확정되더라도 계약일과 현재 거주 중인 집의 계약 만료일이 어긋나거나, 대출 실행 시기와 실제 입주 시기가 맞지 않는 경우가 생긴다. 이런 상황에서 자주 나오는 질문이 바로 “최저 보증금으로 먼저 입주하고, 이후 대출을 받아 최대 보증금으로 전환할 수 있냐”는 것이다.

예를 들어, 해당 주택의 최대 보증금이 2100만 원, 최저 보증금이 400만 원이라고 해보자. 입주자는 당장 큰 금액을 마련하기 어렵기 때문에 400만 원을 내고 입주하고, 이후 버팀목 대출 등을 받아 최대 금액으로 전환하고 싶어한다. 이때 중요한 포인트는 대출이 어떻게 계산되느냐이다.

먼저, 원칙적으로 보증금 대출은 보증금의 100%까지 나오지 않는다. 대부분 80% 수준까지만 가능하다. 즉, 2100만 원짜리 집이라면 대출은 약 1680만 원 정도가 한도라는 것이다. 나머지 20%는 본인이 직접 부담해야 한다. 따라서 “나는 이미 400만 원을 냈으니 나중에 돌려받고 전액 대출로만 채우면 되겠지?”라고 생각하는 것은 오해다. 실제 구조는 이미 낸 400만 원이 본인의 자기부담금으로 포함되고, 나머지를 대출로 채우는 방식이다.

입주 후 보증금을 늘리는 방법 자체는 가능하다. 계약 당시 최저 보증금으로 시작하더라도, 추후 ‘보증금 증액 계약(수정계약)’을 통해 최대 보증금으로 올릴 수 있다. 다만 이 조정은 1년에 한 번만 가능하다는 제한이 있고, 은행 심사 절차도 새로 거쳐야 한다. 결국 입주자가 부담할 자기자본 비율은 피할 수 없고, 대출금과 본인 납입금이 합쳐져야 전체 보증금이 완성되는 구조다.

많은 사람들이 궁금해하는 부분이 ‘기존에 낸 보증금 환불 여부’인데, 이 역시 환불이 아니라 단순히 본인 부담금으로 인정되는 방식이다. 즉, 400만 원을 낸 상태에서 최대 전환 시 대출을 받게 되면, 은행은 보증금 전체를 기준으로 한 대출 가능액을 계산한다. 예컨대 2100만 원 중 80%인 1680만 원이 대출로 가능하고, 나머지 420만 원은 본인 부담금으로 충당해야 한다. 이미 낸 400만 원은 이 420만 원의 일부로 계산된다. 결국 은행에서 대출이 실행되면 기존에 낸 돈을 돌려받는 구조는 아니라는 점을 명확히 알아야 한다.

여기에 더해 고려해야 할 부분은 ‘대출 실행 시기’다. 보통 LH 임대주택 관련 대출은 실행까지 시간이 걸리는데, 최소 2~4주가 소요되는 경우가 많다. 그래서 기존 거주지와의 공백 기간이 생기는 것이 현실적인 문제다. 질문자처럼 현재 살고 있는 집 계약이 9월 25일까지인데, LH 계약은 9월 9일부터 시작된다면 이 사이에 대출 실행 일정이 어긋날 수 있다. 결국 이 경우에는 당장 거주지를 마련하기 위해 최저 보증금으로 입주 후 나중에 대출로 보완하는 방법을 생각하게 된다.

실제로 이런 방식은 가능하지만, 반드시 은행과 LH 측 절차를 잘 확인해야 한다. 입주 전부터 은행 상담을 받아 대출 가능 여부와 조건을 체크하고, 자기부담금이 얼마인지 미리 계산해 두는 것이 필요하다. 또한, 이미 낸 보증금을 돌려받는 구조가 아니라는 점을 명심하고 계획을 세워야 한다.

결론적으로, LH 국민임대에서 최저 보증금으로 입주한 뒤 대출을 활용해 최대 보증금으로 전환하는 것은 제도상 가능하다. 다만 ‘보증금의 약 20%는 자기부담’이라는 원칙은 반드시 지켜져야 하고, 기존 납부금은 환불이 아니라 자기부담금으로 포함된다. 따라서 전액을 은행 대출로만 충당할 수 있다는 기대는 현실적이지 않다. 입주 시기와 대출 실행 시기를 맞추는 데 어려움이 있다면, 기존 거주지 계약 연장이나 단기 거처 마련을 병행 검토하는 것도 방법이 될 수 있다.

결국 중요한 것은 은행 상담과 구체적인 금액 계산이다. 단순히 “가능하다, 불가능하다”의 문제가 아니라, 본인이 이미 낸 돈과 앞으로 대출로 받을 수 있는 금액을 어떻게 조합하느냐에 따라 실제 부담 구조가 달라진다. 따라서 입주 전에는 반드시 정확한 시뮬레이션을 해보고 계획을 짜는 것이 안정적인 입주로 이어지는 길이다.