동부이촌동, 리모델링 vs 재건축 논쟁의 본질: 숫자와 속도, 그리고 리스크

동부이촌동, 리모델링 vs 재건축 논쟁의 본질: 숫자와 속도, 그리고 리스크

핵심요약

1. 논쟁의 출발점은 용적률이다. 350% 안팎 고용적률 단지에서 재건축이 현실 가능한가, 그리고 분담금과 일정이 리모델링보다 유리한가가 핵심 쟁점이다.
2. 리모델링파는 이미 안전진단·사전심의 등 궤도에 오른 속도와 확실성을 강조한다. 재건축파는 현황용적률·패스트트랙 등 정책 변화를 근거로 가치 극대화를 주장한다.
3. 선택 기준은 세 가지로 정리된다. 시간 비용을 줄일 것인지, 완공 후 상품가치를 극대화할 것인지, 개인의 분담금 감내능력과 거주 계획은 어떤지. 감정논쟁 대신 같은 가정과 동일 산식으로 리모 vs 재건축을 정량 비교해야 한다.

최근 동부이촌동에서 재건축 설명회가 예고되면서 리모델링과 재건축을 둘러싼 논쟁이 다시 뜨거워졌다. 댓글 흐름을 요약하면 두 진영이 뚜렷하다. 리모델링 추진파는 이미 절차가 진척돼 있고 속도와 생활 개선을 빨리 체감할 수 있다고 본다. 반면 재건축 검토파는 현황용적률과 제도 변화를 근거로 일대일 이상의 재건축이 가능한지 따져보자고 주장한다. 표면적 감정 싸움을 걷어내면 남는 질문은 단 하나다. 과연 숫자와 일정에서 어느 쪽이 더 합리적인가.

첫째, 사업성의 출발점은 용적률이다. 용적률이 높을수록 재건축에서 일반분양 물량이 줄고, 종상향에 따른 공공기여와 임대 반영으로 조합 경제성이 악화되기 쉽다. 여기서 재건축파는 현황용적률을 들이밀며 고용적률 단지라도 일대일 이상이 가능하다고 맞선다. 핵심은 구호가 아니라 수치다. 현황용적률 적용 후 총 연면적, 그중 임대·공공기여로 배분되는 물량, 조합에 귀속되는 면적, 일반분양 가능한 면적을 동일한 산식으로 전개해야 한다. 이 표가 없으면 논쟁은 끝없이 맴돈다.

둘째, 시간과 리스크다. 리모델링의 장점은 대체로 일정이 짧다는 데 있었다. 다만 현실에서는 안전진단, 사전·건축심의, 행위허가, 이주, 착공, 준공까지 변수는 많다. 재건축 역시 패스트트랙 등 절차 단축 이슈가 거론되지만 실제 적용 범위와 세부 기준에 따라 큰 차이가 난다. 요약하면 속도는 ‘현재 내가 들고 있는 인허가 단계 + 남은 절차의 난이도’로 결정된다는 것. 어느 쪽을 선택하든 지연은 곧 비용이다. 금리, 공사비, 물가가 올라갈수록 분담금은 민감하게 튄다. 그래서 의사결정의 포인트는 이상적 달력이 아니라 지연 리스크를 감안한 보수적 일정표다.

셋째, 완공 후 상품성이다. 재건축은 설계 자유도가 커 동간거리, 일조, 동배치, 커뮤니티 규모 등에서 우위를 만들기 쉽다. 다만 고용적률·대지지분 제약이 크면 일대일 수준에서 평형이 줄거나 커뮤니티 규모가 제한될 수 있다. 리모델링은 구조 한계가 있어 수직증축 제한, 별동 배치, 층고, 주차대수 등에서 설계 타협이 생긴다. 실제 체감 품질은 도면의 디테일이 좌우한다. 때문에 “재건축이라서 무조건 좋다” “리모라서 무조건 빠르다” 같은 일반론보다, 해당 단지의 구체안 비교가 중요하다.

넷째, 숫자를 만드는 방법론이다. 감정 대립을 중단하려면 같은 가정으로 비교표를 뽑아야 한다. 공사비 단가, 물가 시나리오, 금리, 공공기여·임대 비율, 일반분양가, 분양 면적, 금융비용을 동일 전제에 넣어 리모 vs 재건축 세대당 분담금 범위를 산출한다. 여기에 일정 감도분석을 붙인다. 금리 ±1%p, 공사비 ±10%, 공공기여 비율 변화 시 분담금이 얼마나 움직이는지, 지연 6개월·12개월 시 비용이 얼마 늘어나는지까지 본다. 이 표 하나면 대부분의 논쟁은 정리된다.

다섯째, 설명회 체크리스트다. 첫째, 현황용적률과 종상향을 가정한 연면적·배분표를 요구한다. 둘째, 일반분양 예상 세대수와 조합원 면적 변화(일대일 유지, 감면, 증평)를 숫자로 받는다. 셋째, 인허가부터 준공까지 크리티컬 패스와 리스크 요인을 명시한 일정표를 받는다. 넷째, 동간거리, 일조, 층고, 커뮤니티, 주차대수 등 상품성 항목을 도면 기준으로 나란히 제시하게 한다. 다섯째, 금리·공사비·정책 변수의 감도분석을 포함한 분담금 범위표를 요구한다. 여섯째, 법·제도 적용의 근거 문서와 실제 사례를 확인한다. 구호와 개인 해석이 아니라 공식 문구와 적용 전례가 필요하다.

결론적으로 지금의 프레임은 이렇게 정리된다. 리모델링 가속이 기본 시나리오, 재건축 재검토는 옵션 시나리오. 옵션을 현실로 바꾸려면 표가 필요하다. 임대·공공기여·일반분양 배분과 분담금, 일정 리스크가 투명하게 공개되면 누구나 계산기로 판단할 수 있다. 각자의 상황도 냉정히 보자. 분담금 감내능력, 대출 가능성, 거주 계획, 보유기간, 연령·가구구성에 따라 합리적 해답은 달라진다. 감정의 볼륨을 줄이고 숫자의 해상도를 높일 때, 동네 전체의 시간 비용을 최소화하면서도 결과의 품질을 끌어올릴 수 있다. 이번 설명회는 그 숫자를 받아내는 자리여야 한다.