송파 재건축 강세장, 기축 아파트가 힘 못 쓰는 이유

송파 재건축 강세장, 기축 아파트가 힘 못 쓰는 이유

핵심요약

요즘 송파 부동산 시장을 보면 신축은 가격이 너무 높아 접근이 어렵고, 기축은 시간이 갈수록 가치가 떨어지니 매력이 적다. 반대로 재건축 단지는 저평가 구간에서 가격이 빠르게 회복하며 신고가 거래가 이어지고 있다. 특히 오금현대, 가락, 방이동 등 송파 중부 지역이 주목받고 있고, 강남 초고가 아파트 소유자들의 다운그레이드 이동도 나타난다. 결국 재건축은 신축 상품성과 몸테크 프리미엄을 동시에 누릴 수 있어 가장 매력적인 선택지로 떠오르고 있다.

최근 송파구 시장을 들여다보면 확실히 재건축 단지들이 주도하는 분위기다. 반대로 기축 아파트들은 가격 상승세가 제한적이라는 이야기가 많다. 실제로 시장 참여자들은 “재건축 강세장”이라는 표현을 쓰면서 지금의 흐름을 설명한다.

그 이유는 단순하다. 신축 아파트는 이미 너무 비싸서 웬만한 자금으로는 접근하기가 쉽지 않다. 기축 아파트는 건물이 오래되면서 시간이 지날수록 가치가 떨어지고, 투자 매력이 크지 않다. 그런데 재건축 단지는 상대적으로 가격이 저렴하면서도, 추후 신축으로 탈바꿈할 수 있는 가능성을 안고 있다. 재건축을 통해 새 아파트로 갈아타면 신축 프리미엄에다 몸테크 프리미엄까지 더해지니 수익성 면에서 가장 합리적인 선택이 된다.

실제로 지역별 흐름을 보면 이런 상황이 분명하다. 잠실에서는 잠르, 잠래아 등 일부 단지만 강세를 보이고 있다. 헬리오는 이미 신축과 다름없는 가격이 형성돼 있어 추가 상승 여력이 제한적이다. 반대로 가락, 오금, 방이동 등 송파 중부 재건축 단지는 저평가 구간을 지나며 강하게 반등 중이다. 특히 오금현대는 조합 설립을 앞두고 있어 매수세가 몰리고 매물은 줄어드는 전형적인 강세장 흐름을 보인다.

송파 중부 양재대로 라인은 그동안 저평가에 눌려 있었던 곳이다. 하지만 교통 접근성, 공원과 인프라, 생활 여유 등을 감안하면 잠실과는 다른 매력이 있는 입지다. 과거 준신축 시절에는 잠실 주민들조차 쉽게 접근하기 어려운 부촌으로 불렸지만, 잠실 주공 아파트들이 대규모 신축 단지로 변모하면서 상대적으로 뒤처졌던 것이다. 지금은 본래 가치를 찾아가는 과정에 들어섰다는 평가가 나온다. 실제로 신고가 거래가 속출하며 이런 흐름을 증명하고 있다.

재건축 강세장의 또 다른 배경에는 자금 이동이 있다. 강남의 초고가 아파트를 가진 이들이 보유세 부담과 노후 대비를 위해 송파 재건축으로 옮겨오는 사례가 늘고 있다는 것이다. 50억 이상 아파트를 매도하면 송파 재건축 단지를 매수한 뒤에도 자금이 남는다. 그 남는 돈으로 생활 여유를 챙기면서도 입지 불편은 거의 없고, 오히려 재건축 이후 신축 프리미엄을 누릴 수 있으니 일석이조다. 상급지에서 상대적 하급지로 이동하는 다운그레이드 흐름이 실제로 일어나고 있는 셈이다.

시장 반응을 보면, 많은 사람들이 “재건축은 곧 신축”이라는 인식을 가지고 있다. 특히 사업 속도가 빠른 단지들은 이미 신축으로 분류된다는 얘기까지 나온다. 송파 중부 재건축 단지들은 입지 만족도가 높고 교통, 공원 접근성까지 좋아 장기적으로 가치가 크다는 평가가 많다. 일부는 헬리오 등 신축과의 가격 격차가 여전히 크다고 보며 신중론을 내놓기도 하지만, 전체적으로는 재건축에 대한 기대감이 시장을 끌어가고 있는 것이 사실이다.

정리하자면 송파 시장은 지금 재건축 중심으로 판도가 재편되고 있다. 신축의 높은 가격 장벽, 기축의 가치 하락을 피하려는 수요가 결국 재건축으로 몰리는 구조다. 오금현대, 가락, 방이동 등 송파 중부 라인에서 나타나는 신고가 거래는 단순한 단기 급등이 아니라, 본래 가치를 찾아가는 과정이라는 해석이 많다. 앞으로 송파 부동산은 재건축 사업 속도와 상품성이 가격을 좌우하는 핵심 변수가 될 가능성이 크다.

결국 이 흐름은 단순한 유행이 아니라 시장의 구조적 변화다. 신축은 비싸고 기축은 매력이 없으니, 재건축만이 현실적인 대안으로 자리 잡은 것이다. 송파가 더 이상 잠실만 강남이 아니라는 말이 설득력을 얻는 것도 이 때문이다. 지금 송파 시장을 보면, 재건축 강세장이 이미 시작되었음을 누구나 체감할 수 있을 것이다.