분당 양지마을 대지지분 총정리와 재건축 쟁점 한 번에 보기

분당 양지마을 대지지분 총정리와 재건축 쟁점 한 번에 보기

핵심요약

1. 같은 31~32평대라도 단지·라인마다 대지지분 편차가 크다. 세대당 평균 대지지분이 큰 곳일수록 같은 평형 배정과 분담금 측면에서 유리해진다.

2. 대지지분만 볼 수는 없다. 기존 용적률이 높으면 추가 용적 여지가 줄어 사업성이 깎인다. 결국 대지지분과 용적률, 상가·비주거 비율을 세트로 봐야 정확하다.

3. 한양은 5-1 구간의 평균 지분이 낮아 보수적으로 보이고, 5-2와 대형 평형은 지분이 높아 상대적으로 우호적이다. 금호·청구는 평균 지분이 중상위지만 용적률이 높아 남는 용적이 제한된다는 지적이 있다.

4. 통합정산(통합 분양·정산) vs 제자리분양·독립정산을 둘러싼 이해 충돌이 크다. 지분·용적 구조가 다르기 때문에 “각자 구조에 맞게 독립정산” 쪽으로 여론이 기우는 분위기다.

5. 최종 판단은 감이 아니라 수치다. 세대당 평균 대지지분, 용적률, 상가 비율, 예상 일반분양가, 금융비용을 넣어 시나리오별 분담금을 비교해야 논란이 줄어든다.

이번에 공유된 표는 양지마을 각 단지의 평형별 대지지분을 한 번에 볼 수 있게 정리한 자료다
눈에 가장 먼저 들어오는 포인트는 “같은 평형이라도 대지지분이 꽤 다르다”는 점이다. 흔히 31평이면 다 비슷하겠지 하고 생각하기 쉬운데, 실제로는 13평대부터 17평대까지 폭이 벌어진다. 이런 차이는 재건축에서 분담금, 배정 평형, 일반분양 여력 계산에 바로 연결된다. 그래서 단지 전체의 평균, 더 나아가 “세대당 평균 대지지분”을 따로 떼어 보는 게 중요하다.

세대당 평균 대지지분은 말 그대로 1세대가 깔고 앉은 땅의 몫이다. 같은 34평 배정을 목표로 해도 세대당 지분이 큰 단지는 자기 땅 비중이 커서 추가로 사와야 할 면적(추가분)이 상대적으로 적다. 반대로 세대당 지분이 작은 단지는 추가분이 커지니 분담금이 민감하게 뛴다. 이번 토론에서도 이 지점이 크게 부각됐다. 한쪽은 “지분이 핵심”이라고 보고, 다른 쪽은 “용적률 격차가 이렇게 큰데 지분만 보면 안 된다”고 맞받는다. 사실 둘 다 맞다. 지분은 분담금의 바닥을, 용적률은 사업성의 천장을 규정한다. 바닥과 천장 사이의 여유가 클수록 설계 선택지가 넓어진다.

한양의 경우 구간별 편차가 크다. 5-1은 세대당 평균 지분이 낮아 보수적으로 보이고, 5-2와 대형 평형은 높은 수치가 다수라 상대적으로 우호적이다. 그래서 “한양 전체가 약하다”는 식의 단정은 무리이고, 같은 한양이라도 어디를 기준으로 보느냐에 따라 결론이 달라진다. 금호·청구는 평균 지분 자체는 중상위권이지만, 기존 용적률이 210%대 중반으로 높아 여유 용적이 많지 않다는 피드백이 반복된다. 용적률이 높으면 추가 용적을 끌어오기가 어렵고, 그만큼 일반분양 물량 산정과 수익 구조가 타이트해진다. 다시 말해 지분이 준수하더라도 “용적률의 천장”에 먼저 부딪히는 구조라는 뜻이다.

두 번째 큰 쟁점은 정산 방식이다. 통합정산은 쉽게 말해 한 바구니에 담아 평균을 맞추는 접근이고, 제자리분양·독립정산은 각자 계산서를 따로 쓴다는 접근이다. 통합정산을 밀어붙이는 쪽은 “상호 보완으로 속도와 규모의 이점을 얻자”라고 말한다. 반대로 독립정산을 선호하는 쪽은 “지분·용적 구조가 다른데 평균을 내면 특정 단지에 부담이 전가된다”고 본다. 실제 댓글 흐름을 보면 한양 측은 “분담금 떠넘기기 방지”와 “등기부상 지분 공유 관계”를 근거로 독립을 더 선호하는 분위기고, 금호·청구 일부는 “독립은 어렵고 통합이 효율적”이라는 논리를 편다. 다만 공개 공간에서는 통합 논리를 약하게, 소유주 채팅방에선 강하게 주장한다는 지적도 있었다.

그럼 무엇을 봐야 깔끔해질까. 숫자다. 감정 섞인 공방을 줄이려면 단지별로 최소한 다음 다섯 가지를 테이블로 맞대야 한다. 첫째, 세대당 평균 대지지분과 평형별 분포. 둘째, 현재 용적률과 가정 가능한 상향치. 셋째, 상가·비주거 비율과 이전비·철거비·금융비용 가정. 넷째, 일반분양가와 물량 시나리오. 다섯째, 31→34, 34→39 등 이동 케이스별 분담금 민감도다. 이 다섯 칸만 깔끔히 채우면 “어디는 1.2억, 어디는 3~4억” 같은 말들이 실제 수치로 정리된다. 누구에게 유리하고 불리한지 분명해지고, 통합이든 독립이든 설득 가능한 안이 나온다.

등기부등본상 대지권 공유 관계와 행정상 단지 구분 문제도 정리할 필요가 있다. 법적·행정적 단지 경계가 다르면 추진 주체, 의결 방식, 정산 구조에 직접 영향을 준다. 이 부분을 건너뛰고 정치적으로만 밀면, 나중에 인허가 단계에서 다시 제동이 걸린다. 실무는 서류가 전부다. 지분 공유가 명확히 찍혀 있으면 그 전제 위에서만 옵션을 고를 수 있다.

마지막으로 속도 이야기를 하자. 재건축은 결국 시간 싸움이 아니라 리스크 관리 싸움이다. 숫자와 서류로 리스크를 줄인 안이 결국 빠르다. 통합이든 독립이든, 동일한 기준표 위에서 합의하면 된다. 이번 자료가 준 메시지는 단순하다. “대지지분만 보지 말고, 용적률과 상가 비율을 함께 보자. 그리고 정산 방식은 표와 수치로 설득하자.” 이 원칙만 지켜도 불필요한 소모전을 줄이고, 각 단지가 자기 구조에 맞는 최적점을 훨씬 빨리 찾게 된다.