3주택 취득 앞둔 부부, 공동명의가 항상 유리할까

3주택 취득 앞둔 부부, 공동명의가 항상 유리할까

3줄 요약

다주택 단계에서는 명의 선택에 따라 종부세 부담이 크게 달라진다
공동명의는 초기에는 완화 효과가 있지만 한계도 분명하다
보유 기간, 향후 매도 계획까지 함께 고려해 판단해야 한다

다주택이 되는 순간 고민은 명의에서 시작된다

1주택, 2주택까지는 비교적 단순하다. 그러나 3주택부터는 상황이 달라진다. 종합부동산세 과세 방식이 바뀌고, 명의 선택에 따라 보유세 부담이 눈에 띄게 달라진다. 특히 부부 중 한 명에게 주택이 몰려 있는 경우, 공동명의가 대안처럼 보이기 쉽다. 하지만 공동명의가 항상 유리한 선택은 아니다.

1주택·2주택 단계에서의 명의 영향

1주택이나 2주택까지는 단독명의든 공동명의든 세금 차이가 크지 않은 경우가 많다. 공시가격 합산 기준이 상대적으로 여유 있고, 종부세 자체가 부과되지 않거나 부담이 제한적이기 때문이다. 이 시기에는 취득 편의성, 대출, 실거주 요건 같은 실무 요소가 더 중요하게 작용한다.

3주택부터 달라지는 종부세 계산 방식

3주택자가 되면 종부세는 개인별 합산 과세가 적용된다. 한 사람 명의로 3주택이 몰리면 공시가격 합산액이 빠르게 기준선을 넘는다. 공동명의를 선택하면 지분만큼 나누어 계산되므로 초기에는 종부세 부담이 줄어들 수 있다. 이 때문에 공동명의가 유리하다고 느껴지는 경우가 많다.

공동명의의 한계와 주의할 점

공동명의는 만능이 아니다. 공시가격 현실화율 상승, 공정시장가액비율 조정 등 정책 변화가 생기면 공동명의로도 종부세가 발생할 수 있다. 또한 향후 매도 시에는 양도소득세 계산이 복잡해지고, 지분별로 신고와 납부를 해야 하는 번거로움이 따른다. 장기 보유 후 매도를 계획하고 있다면 이 부분을 반드시 고려해야 한다.

남편 단독명의라는 선택지

배우자 중 한 명에게 주택을 몰아주는 방식도 하나의 방법이다. 특히 다른 배우자가 이미 2주택을 보유하고 있다면, 추가 주택을 상대 배우자 명의로 취득해 세금 구간을 분산시키는 효과를 기대할 수 있다. 실무적으로는 위임장을 활용해 계약과 관리가 가능하므로 직접 움직이기 어렵다는 이유만으로 배제할 필요는 없다.

증여와 자금 출처 관리

명의 조정 과정에서 증여가 수반될 수 있다. 배우자 간 증여는 공제 한도가 있어 일정 금액까지는 세 부담 없이 가능하다. 다만 증여 시점, 향후 매도 시 취득가액 인정 기간 등은 세금에 직접적인 영향을 미치므로 사전에 꼼꼼히 따져봐야 한다. 자금 출처 역시 명의자 기준으로 정리해 두는 것이 중요하다.

단기 세금보다 전체 시나리오를 보자

공동명의가 당장의 종부세를 줄여줄 수는 있다. 그러나 보유 기간, 정책 변화, 매도 시점까지 함께 놓고 보면 선택은 달라질 수 있다. 3주택 취득을 앞두고 있다면 단기 절세에만 집중하기보다 가족 전체의 자산 흐름과 향후 계획을 기준으로 명의를 결정하는 것이 현실적인 접근이다.