재개발 투자에서 1층 구옥과 신축 빌라 비교 정리

재개발 투자에서 1층 구옥과 신축 빌라 비교 정리

3줄 요약

재개발 투자는 사업 단계와 권리산정일 확인이 우선이다.
신축은 제척 위험과 사업 지연 가능성을 함께 고려해야 한다.
평형 배정 목표라면 평가액과 투자금 회수 전략을 동시에 봐야 한다.

재개발 투자에서 가장 먼저 볼 것

재개발 매물 선택의 출발점은 건물 상태가 아니라 사업 단계다. 공공재개발 여부와 관계없이 현재 추진위, 조합설립, 사업시행인가 중 어디에 있는지가 중요하다. 관리처분까지 남은 기간이 길수록 보유 리스크와 기회비용이 커진다. 단순히 빠르게 진행된다는 설명만으로 판단하면 안 된다.

권리산정일과 조합원 자격 확인

두 물건 모두 조합원 자격 가능하다는 전제라면 권리산정일이 핵심이다. 특히 2021년 신축 빌라는 권리산정일 이후 건축 여부에 따라 제척 가능성을 반드시 점검해야 한다. 조합이나 구청에서 주소 기준으로 확인하는 절차가 선행돼야 한다. 말로만 가능하다는 설명은 참고 수준으로만 봐야 한다.

1층 구옥의 특징과 장단점

2001년 건축된 1층 빌라는 대지지분이 넓고 전용면적도 크다. 재개발에서 평가액 산정 시 토지 비중이 작용하는 경우가 많아 중대형 평형 배정 경쟁에서 유리한 경우가 있다. 다만 투자금이 상대적으로 크고, 노후 건물로 유지 관리 부담이 생길 수 있다. 전세 유지 가능 여부도 함께 점검해야 한다.

신축 빌라의 특징과 유의점

2021년 신축 빌라는 투자금이 적고 전세가 안정적이라는 장점이 있다. 단기 자금 부담은 낮다. 반면 재개발 구역 내 신축은 사업 속도에 따라 불리하게 작용할 수 있다. 사업 지연 시 보유 기간이 길어질 가능성도 고려해야 한다.

84타입 배정 관점에서의 선택

84타입을 목표로 한다면 매매가보다 조합 평가액이 중요하다. 일반적으로 대지지분과 면적이 큰 쪽이 평가액 경쟁에서 유리한 경우가 많다. 단, 해당 구역의 84타입 공급 수와 조합원 수를 함께 비교해야 의미가 있다. 단순 물건 비교만으로 판단하기는 어렵다.

2027년 관리처분 가정의 현실성

2027년 하반기 관리처분을 가정한다면 현재 단계가 매우 중요하다. 시공사 선정 전 단계라면 일정이 늘어질 가능성도 충분하다. 공공재개발이라도 예외는 아니다. 일정이 늘어질 경우 투자금 회전 계획이 흔들릴 수 있다.

정리

안정성을 중시한다면 권리 리스크가 낮고 평가액 경쟁력이 있는 물건이 우선이다. 자금 부담을 줄이고 단기 보유를 원한다면 신축이 편할 수 있다. 다만 평형 배정이 목표라면 숫자와 일정 확인이 선행돼야 한다. 재개발 투자는 설명보다 확인이 먼저다.