전세 계약 종료 앞둔 집주인의 선택지 정리

전세 계약 종료 앞둔 집주인의 선택지 정리

3줄 요약

전세 계약이 남아 있으면 임대인이 바로 입주할 수는 없다.
계약 종료 시점에는 실거주, 매도, 재계약 여부를 판단해야 한다.
세금·자금·법적 요건을 함께 고려해 순서를 정하는 것이 중요하다.

최근 전세 시장에서 자주 나오는 고민

전세가 하락과 세입자의 계약갱신요구권 행사로 집주인의 선택 폭이 줄어든 사례가 많다. 보증금 규모가 크고 거래가 막힌 상황에서는 매도도, 입주도 쉽지 않다. 이럴수록 감각적인 판단보다는 제도와 현실을 나눠서 정리할 필요가 있다.

계약기간 중 임대인의 입주 가능 여부

전세계약 기간이 남아 있다면 임대인은 실거주를 이유로 즉시 입주할 수 없다. 실거주 사유는 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 조건이지, 기존 계약을 중도 해지할 수 있는 수단은 아니다. 따라서 현재 계약이 유지되는 동안에는 세입자의 거주권이 우선된다.

계약 종료 시점에서 선택 가능한 방향

계약이 종료되면 선택지는 세 가지로 나뉜다. 첫째, 임대인이 직접 입주해 전입신고를 하고 실거주를 시작하는 방법이다. 둘째, 보증금을 반환하고 매도를 진행하는 방법이다. 셋째, 조건을 조정해 재계약을 체결하는 방법이다. 이 중 어느 것을 선택하느냐에 따라 세금과 자금 흐름이 달라진다.

다주택자의 실거주 선택 시 유의점

다주택자의 경우 실거주를 하면 보유세 부담은 줄어들 수 있지만, 실제 거주 요건을 충족해야 한다. 단순 전입만으로는 추후 분쟁 소지가 생길 수 있으며, 일정 기간 생활 흔적을 남기는 것이 필요하다. 실거주 후 매도 시점도 양도세 계산에 영향을 준다.

보증금 반환과 자금 계획

전세 보증금이 크면 입주나 매도 이전에 자금 조달이 관건이 된다. 대출 가능 여부, 기존 주택 처분 순서, 보유 현금 등을 미리 점검해야 한다. 보증금을 제때 돌려주지 못하면 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로 가장 우선적으로 검토해야 할 부분이다.

버티기 선택의 의미

일부 집주인은 시장 상황이 나아질 때까지 계약을 유지하며 기다리는 선택을 한다. 이는 세입자의 권리를 존중하는 방식이기도 하다. 다만 버티는 기간 동안 발생하는 세금과 기회비용을 감안해 손익을 계산해 볼 필요가 있다.

순서 정리가 핵심

전세 계약 문제는 단일 해법으로 해결되지 않는다. 계약 상태, 세입자 권리, 세금, 자금 여력을 차례로 점검해야 한다. 상황에 맞는 순서를 정해 움직이는 것이 불필요한 충돌을 줄이고 선택의 부담을 낮추는 방법이다.