60대 2주택자 세금 부담, 선택지별 현실적인 대응 정리

60대 2주택자 세금 부담, 선택지별 현실적인 대응 정리

3줄 요약

서울 핵심지 2주택자는 보유세와 재산세 부담이 빠르게 커진다.
거주 유지, 매각, 증여는 각각 세금과 현금흐름 차이가 크다.
연령과 거주계획, 자녀 계획을 기준으로 단계적 판단이 필요하다.

현재 상황 정리

서울 핵심 지역에 주택을 각각 보유한 경우, 실거주 여부와 상관없이 다주택자로 분류된다. 공시가격 상승과 세율 변화로 보유세와 재산세가 동시에 늘어나는 구간이다. 특히 60대 이후에는 현금흐름이 줄어들 가능성이 있어 세금 부담 체감이 더 크다. 우선 각 주택의 공시가격, 보유세 총액, 향후 인상 가능성을 숫자로 정리하는 것이 출발점이다.

보유를 계속할 경우 고려할 점

두 채 모두 유지하면 자산 안정성은 높지만 세금은 매년 반복된다. 임대가 제한적인 지역에서는 세금 재원을 따로 마련해야 한다. 장기 보유를 선택한다면 금융자산 비중을 늘려 세금 납부 여력을 확보하는 방식이 필요하다. 또한 고령자 공제나 장기보유 공제 적용 여부도 함께 점검해야 한다.

한 채를 정리하는 선택

입지가 겹치거나 활용도가 낮은 주택을 먼저 정리하는 방식이다. 세금 부담은 즉시 줄어들고 현금이 생긴다. 다만 양도 시점에 따라 양도세 차이가 크므로 연도별 세율과 보유 기간을 계산해야 한다. 실거주 요건 충족 여부도 결과에 영향을 준다. 매각은 단기 결정보다는 1년 이상 계획을 두고 접근하는 편이 유리하다.

증여를 고려할 때 체크 포인트

자녀에게 주택을 이전하면 보유 주택 수는 줄어든다. 대신 증여세 부담이 발생한다. 공시가격 기준 과세이므로 시기 선택이 중요하다. 자녀의 향후 거주 계획, 추가 취득 가능성도 함께 봐야 한다. 분할 증여나 장기 계획을 세우면 세금 부담을 나눌 수 있다.

현금흐름 관리의 중요성

부동산만 보유한 상태에서는 세금과 생활비가 부담으로 작용할 수 있다. 일부 자산을 금융자산으로 전환해 배당이나 이자 수입을 만드는 것도 현실적인 대안이다. 이는 주택을 유지하든 정리하든 공통적으로 필요한 부분이다.

정리

2주택 문제는 단순히 파느냐 마느냐의 선택이 아니다. 나이, 거주 계획, 자녀 계획, 세금 흐름을 함께 봐야 한다. 먼저 숫자를 정리하고, 그 다음 선택지를 비교해야 불필요한 비용을 줄일 수 있다.