이사 날짜와 잔금일 논란, 보증금은 언제 받는 게 맞을까

이사 날짜와 잔금일 논란, 보증금은 언제 받는 게 맞을까

3줄 요약

보증금은 집을 비우고 인도한 뒤 돌려받는 것이 원칙이다.
이사 전날이나 하루 전 지급은 관행일 뿐 법적 의무는 아니다.
분쟁을 막으려면 이사일과 잔금일을 계약서에 명확히 적어야 한다.

사건의 핵심 정리

최근 한 임차인의 사례가 화제가 됐다. 임대인은 잔금일이 1월 16일이라며 여러 차례 문자로 안내했고, 실제로는 16일에 보증금을 정산하고 17일에 이사하자는 입장을 보였다. 임차인은 보증금은 집을 빼고 나서 받는 것 아니냐는 의문을 제기했다. 이 상황은 감정 문제가 아니라 보증금 반환의 기준 시점에 대한 오해에서 출발한다.

보증금 반환의 기본 원칙

주택임대차에서 보증금 반환의 핵심 기준은 인도와 명도다. 쉽게 말해 집을 비워주고 열쇠를 넘긴 뒤에 보증금을 돌려받는 것이 원칙이다. 임대인은 집을 다시 사용할 수 있는 상태가 되어야 반환 의무가 발생한다. 따라서 이사 전날이나 이사 며칠 전에 보증금을 주는 것은 법적 의무가 아니라 관행 또는 합의 사항이다.

이사 전 보증금 지급이 자주 있는 이유

현실에서는 이사 당일에 보증금이 오가는 경우가 많다. 새 세입자의 잔금, 기존 세입자의 이사 일정이 맞물리기 때문이다. 간혹 하루 전 지급도 이뤄지지만 이는 임대인의 자금 사정과 신뢰를 전제로 한 선택이다. 집 상태 확인, 관리비 정산, 공과금 처리 등이 끝나지 않은 상태에서 미리 지급하는 것은 임대인에게 부담이 된다.

법적으로 문제 되는 지점

임차인이 아직 거주 중인데 보증금을 먼저 주지 않았다고 해서 임대인이 위법은 아니다. 반대로 집을 이미 비웠고 인도까지 끝났는데도 보증금을 주지 않는다면 지연이자 문제로 이어질 수 있다. 핵심은 날짜가 아니라 실제 인도 여부다. 문자나 말로 정한 잔금일보다 실제 이사와 인도 시점이 더 중요하다.

분쟁이 생기는 이유

많은 분쟁은 계약서에 이사일과 잔금일을 분리해 적지 않아서 생긴다. 잔금일이라는 표현을 쓰면서도 의미를 서로 다르게 이해하는 경우가 많다. 임차인은 집을 비우는 날로, 임대인은 돈이 오가는 날짜로 생각하는 식이다. 이 간극이 갈등을 만든다.

현실적인 대응 방법

가장 좋은 방법은 계약 단계에서 이사일과 보증금 반환일을 명확히 적는 것이다. 예를 들어 17일 오전 12시까지 명도 완료 후 즉시 반환처럼 구체적으로 쓰는 게 좋다. 이미 분쟁이 생겼다면 집 상태를 빠르게 정리하고 인도 사실을 명확히 남기는 것이 유리하다. 문자, 사진, 입회 확인 등이 도움이 된다.

정리하며

보증금은 집을 비운 뒤 받는다는 원칙은 여전히 유효하다. 다만 현실에서는 일정 조율로 앞당겨지기도 한다. 중요한 것은 관행이 아니라 합의와 기록이다. 애매한 표현 하나가 큰 스트레스로 돌아올 수 있다는 점을 기억해야 한다.