영끌 대출, 진짜 괜찮을까? 숫자와 현실로 본 냉정 판단

영끌 대출, 진짜 괜찮을까? 숫자와 현실로 본 냉정 판단

3줄요약

집값 15억대에 총대출 8~9억+신용 3억이면 월 이자 부담 400~500 수준으로 커진다. 세후 1,000만 원 소득이어도 원금, 보유세, 관리비까지 더하면 체감 압박이 크다. 단기 실거주 후 매도 또는 하급지 이동 플랜을 전제로 접근해야 버틸 확률이 생긴다.

■ 영끌 구조의 숫자 현실

영끌은 레버리지 활용 전략이다. 중요한 건 대출 자체가 아니라 현금흐름 대비 비중이다. 금리 4~5% 기준으로 8억 대출이면 이자만 월 270~330만 원 수준이지만, 실제론 원금상환, 관리비, 보유세, 보험, 생활비가 더해져 월 400~500 체감 부담으로 간다. 댓글에서도 ‘건강 챙기며 하급지로 이동’, ‘죽을 때까지 원금 못 갚는다’, ‘12억이 적정선’ 같은 말이 반복되는 이유가 이 체감 이자 비중 때문이다.

■ 실거주와 투자, 목적에 따른 전제 차이

영끌을 감당하는 이유가 단순 ‘조급함’이나 ‘벼락거지 탈출’이면 근거가 약하다. 하지만 3~4년 실거주 후 매도, 혹은 하급지로 갈아타기 플랜이 있다면 선택지가 열린다. 실거주 동안 가격이 같이 오르거나, 하급지가 덜 오르는 동안 더 오르기만 해도 성공이라는 관점은 유효하다. 다만 현재 금리와 대출 규모, 건강 변수 때문에 그 시간이 생각보다 무겁게 느껴진다는 걸 인정해야 한다.

■ 부대비용과 시드 기회비용 비교

지금 선택에서 고려할 건 세 가지다. 1) 가계약금 3,000만 원과 취득세·이사비용 7,000만 원 이상, 2) 3~4년간 이자 총 1.5~2억, 3) 그 비용을 태워도 같은 기간 집값이 2억 이상 더 오를 구조냐. 동시에 이 돈을 포기하고 다른 투자로 시드를 굴리면 현금흐름과 멘탈은 훨씬 여유 있다. 즉, 영끌 여부는 ‘오를까’가 아니라 ‘버티는 시간 동안 보상이 가능한 구조냐’의 문제다.

■ 건강과 가족의 삶의 질 체크

지금은 육아 중 체력 저하, 야근, 자차 출퇴근, 직장 멘탈 리스크 같은 변수가 크다. 본문에서도 ‘직장에서 못 버티면 이자를 못 낼 것 같아 두렵다’고 했는데, 이건 숫자보다 중요한 변수다. 계획 없는 위로는 위험하다. 영끌을 하더라도 건강과 가족 에너지 유지가 가능해야 금융 플랜이 버틴다.

■ 그래서 결론

지금 구조로는 ‘괜찮다’고 단정하기 어렵다. 면적이나 급지를 한 단계 낮춰 12억 언저리로 맞추면 월 이자 체감은 200~300대로 내려오고, 육아와 직장 에너지 유지 확률이 올라간다. 영끌을 선택하려면 1) 3~4년 후 매도 플랜, 2) 비상 현금으로 6개월치 이자 확보, 3) 맞벌이 중단 대비 안전장치, 4) 건강 루틴 고정이 전제다. 이 중 하나라도 약하면, 다운사이징 매수 후 향후 사이클 매매 전략이 더 합리적이다.


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