염리삼성래미안 vs 공덕삼성1차, 투자와 실거주 어디가 더 나을까?

염리삼성래미안 vs 공덕삼성1차, 투자와 실거주 어디가 더 나을까?

핵심요약

마포의 대표 구축 아파트로 꼽히는 염리삼성래미안과 공덕삼성1차는 용적률, 건폐율, 입지, 재건축 기대감 등 다양한 요소로 비교 대상이 된다. 일부는 이미 호재가 소진되어 투자 매력이 낮다고 보지만, 또 다른 시각에서는 교통망 확충과 재건축 규제 완화 등으로 여전히 기회가 있다고 평가한다. 실거주는 학군과 교육환경이 강점인 염리, 역세권 접근성이 돋보이는 공덕으로 나뉘며, 투자 성향과 목적에 따라 선택이 달라질 수 있다.

본문

마포 일대 구축 아파트 중에서 염리삼성래미안과 공덕삼성1차는 자주 비교된다. 두 단지 모두 연식이 쌓였고, 재건축 기대감과 실거주 여건을 동시에 놓고 고민하는 수요자들이 많다. 그렇다면 실제 투자 가치는 어느 쪽이 더 나을까?

먼저 부정적인 시각부터 살펴보면, 공덕·마포 일대의 주요 호재는 이미 대부분 반영됐다는 지적이 있다. 서울역과 용산, 여의도의 대형 개발이 진행 중이지만, 마포권 내에서는 이미 인프라가 구축돼 추가로 가격을 밀어올릴 동력이 부족하다는 주장이다. 특히 공덕삼성1차의 경우 언덕 위에 위치해 있다는 점이 불리하다는 지적도 나온다. 또한 현 제도하에서는 마포 지역의 20층 이상 아파트 재건축이 쉽지 않아, 초고층으로 재탄생하려면 제도 완화가 필요하고 그 시점은 30~40년 후일 수 있다는 의견도 있다. 이런 맥락에서 일부 투자자들은 같은 자금이라면 차라리 목동, 방배, 잠실, 서초 등 더 확실한 재건축 후보지에 투자하는 게 낫다고 본다.

반면 긍정적인 시각도 만만치 않다. 2025년 들어 건축 규제가 완화되면서 마포·공덕 일대도 150m까지 허용돼 40층 이상 건축이 가능해졌다. 공덕역을 중심으로 신안산선, 신분당선 연장, GTX-A 수서 연장 등이 이어지고 강남 접근성은 더욱 강화될 예정이다. 또 염리5구역, 대흥5구역, 공덕A·7구역 등 주변 재건축 구역들이 연이어 움직이며 빌라촌이 신축 아파트로 탈바꿈 중이다. 여기에 학원가 성장과 학군 선호도가 높아지면서 자산가와 신흥 고소득층이 꾸준히 유입되는 것도 무시할 수 없는 흐름이다.

실거주 측면에서도 두 단지는 성격이 갈린다. 염리삼성래미안은 대흥역 인근 학원가와 숭문중·서울여중고 등 명문학교들이 가까워 자녀 교육 환경이 장점이다. 반면 공덕삼성1차는 공덕역 도보권에 위치해 교통 접근성과 업무지구 인접성이 뚜렷하다. 교육 중심의 수요라면 염리가, 출퇴근과 생활 편의성을 중시한다면 공덕이 우위를 점할 수 있다.

투자 관점에서 중요한 것은 재건축 사업성이다. 신축이 이미 30억 선에 거래되고 구축이 15억이라면, 분담금을 포함해 20억 투자로 신축 아파트를 보유하게 되는 구조다. 강남도 이미 호재가 소진됐지만 여전히 가격이 치솟듯, 마포 역시 장기적으로는 신축과 구축 간의 가격 차이가 투자 매력을 만든다. 구축 가격이 낮게 형성되어 있다면 오히려 사업성이 있다는 계산이 성립한다.

결국 선택은 투자자의 성향에 따라 달라진다. 단기적으로 치고 빠지기를 원한다면 공덕삼성1차의 역세권 프리미엄이 더 유리할 수 있다. 장기적 안목에서 학군과 생활 인프라를 중시한다면 염리삼성래미안이 적합하다. 하지만 10년 안에 자산을 40억 이상으로 키우고자 한다면, 마포보다는 목동 재건축, 방배동, 잠실 가락·문정, 서초 나홀로 아파트 같은 곳이 더 확실한 선택지라는 의견도 설득력이 있다.

정리하자면, 염리삼성과 공덕삼성1차 모두 단점만 있는 단지는 아니다. 다만 이미 어느 정도 가격이 오른 지역이라 빠른 시세 차익을 기대하기보다는, 장기적인 재건축 가능성과 입지별 강점을 어떻게 활용할 것인가가 관건이다. 투자 목적이 ‘치고 빠지기’인지, ‘장기 보유’인지, ‘실거주와 교육환경’인지에 따라 최적의 답은 달라질 수 있다.

이 글을 읽는 분들께서는, 단순히 용적률이나 건폐율 수치만 볼 게 아니라 해당 지역의 미래 교통망, 학군 변화, 신축 대비 구축 가격 차이까지 함께 따져보는 것이 중요하다. 마포가 여전히 성장 가능성이 있는 지역임은 분명하다. 다만 목표 수익률과 투자 기간을 명확히 정하고 접근하는 것이 현명한 선택일 것이다.