분당 2차 정비구역 수혜 단지와 투자 전략 정리

분당 2차 정비구역 수혜 단지와 투자 전략 정리

핵심요약

정부의 공급 대책과 성남시 행정 상황 속에서 분당은 다시 한 번 정비사업의 중심지로 주목받고 있다. 1차 선도지구는 이미 유리한 고지를 확보했으며, 이제 관심은 2차 정비구역 지정에 쏠린다. 이번 2차에서는 공공기여, 사업성, 동의율이 핵심 키워드로 떠오른다. 상록우성, 시범1, 한솔123, 까치125, 파크타운 등이 유력 후보로 꼽히며, 이주 대책과 행정 속도가 향후 향방을 좌우할 전망이다.

본문

최근 정부가 긴급하게 내놓은 공급 대책은 시장의 불안 심리를 잠재우기보다는 오히려 매수 심리를 자극하는 결과를 낳았다. 특히 분당은 이미 오래전부터 ‘천당 밑의 분당’이라는 별칭이 붙을 정도로 주거 가치가 높게 평가되는 지역이다. 이번 대책 이후 분당이 공급 수혜지로 자리매김할 것이라는 전망에는 큰 이견이 없다. 그러나 성남시의 행정 지연과 이주 대책 부재가 발목을 잡으면서 2차 정비구역은 속도 조절이 불가피해 보인다.

지난해 1차 선도지구에 선정된 단지들은 결과적으로 최고의 선택을 한 셈이다. 인허가 과정에서 우선순위를 갖게 되고, 공공기여라는 부담이 따르더라도 시장에서 인정받을 가능성이 높다. 반면 2차부터는 경쟁이 한층 치열해지고, 인허가 과정도 까다로워질 것으로 예상된다. 성남시 입장에서 대규모 단지는 행정 부담이 크기 때문에 중소규모 단지의 상대적 기회가 확대되는 분위기다.

시장에서는 이번 2차 정비구역 투자의 핵심 키워드로 ‘확실한 공공기여’, ‘확실한 사업성’, ‘통합 소규모 단지’를 꼽는다. 특히 GTX 성남역 이슈와 서현로 확장 호재를 등에 업은 풍선효, 청구성지 같은 지역 대장 단지들은 시의 눈길을 끌 수 있는 카드로 평가된다. 또 상록우성과 시범1은 안정적인 사업성이 돋보이고, 한솔123과 까치125 같은 소규모 단지는 교육시설 부담이 적어 상대적으로 매력이 크다. 파크타운 같은 대단지는 여전히 가능성이 있지만, 성남시가 대규모 이주 물량을 소화하기 어려운 만큼 부담 요소도 상당하다.

다만 현실적인 변수는 적지 않다. 첫째, 동의율 문제다. 아무리 사업성이 좋아도 주민들의 의지가 뒷받침되지 않으면 재건축은 지연될 수밖에 없다. 실제로 까치125와 정자일로 같은 단지는 작년에 충분한 동의율을 확보하지 못한 점이 약점으로 꼽힌다. 둘째, 분담금 문제다. 사업성이 낮거나 동평형 이동에만 수억 원의 분담금이 발생하는 경우 잡음이 커질 수 있다. 특히 고령 세대가 많은 단지는 분담금을 감당하지 못해 추진 의지가 약해질 가능성이 높다.

셋째는 행정 리스크다. 성남시는 이주 대책 마련과 임대주택 비율 조정 문제로 시간을 끌고 있다. 임대 12%를 확보하려는 움직임은 주민 반발을 불러올 수 있으며, 이로 인해 정비구역 지정 자체가 늦춰질 수 있다. 시장에서도 내년 상반기 말쯤 돼야 2차 정비구역 지정 윤곽이 나올 것이라는 전망이 많다. 성남시의 업무 처리 속도를 고려하면, 내년 안에만 발표돼도 빠른 편이라는 반응이다.

그럼에도 불구하고 분당의 입지는 여전히 매력적이다. 판교, 정자동, 서현, 이매, 수내 등 주요 거점과 맞닿아 있고, GTX-C 노선과 서현로 확장 같은 교통 호재도 이어지고 있다. 결국 이번 2차 정비구역 지정은 분당이 다시 한 번 명성을 회복할 수 있는 분수령이 될 것이다. 투자자 입장에서는 사업성 있는 단지를 선별하고, 주민 동의율과 분담금 구조를 꼼꼼히 체크하는 전략이 필요하다.

결론적으로, 1차 선도지구는 이미 기차를 탄 상태이고, 2차는 이제 출발선에 섰다. 확실한 키워드를 충족시키는 단지가 선택받을 것이며, 이번 기회를 잡지 못한 곳은 장기간 지연될 수 있다. 시장은 빠르게 변하고 있으며, ‘천당 밑의 분당’이 다시 영광을 되찾을지 여부는 성남시 행정과 주민들의 결단에 달려 있다.