개포 vs 대치, 그리고 강남·마포·분당·강동 실거래 흐름 총정리: 키맞추기인가, 끝물 신호인가

개포 vs 대치, 그리고 강남·마포·분당·강동 실거래 흐름 총정리: 키맞추기인가, 끝물 신호인가

핵심요약

1. 대치 쌍용1차 신고가에도 평당가는 개포주공7단지에 역전. “입지 vs 세대수” 논쟁이 핵심 축.

2. 도곡렉슬은 직전 고점 대비 3억 낮춘 거래로 저점 포착 사례, 삼성동 중앙하이츠·한솔은 역세권 틈새에서 신고가.

3. 마포는 프레스티지자이발(發) 온기 확산으로 래미안푸르지오·센트럴아이파크가 신고가 갱신.

4. 분당은 판교역·성남역 축의 (준)신축과 재건축 기대 단지가 동시 상승.

5. 강동은 고덕→명일→암사로 수요 이동, 명일 래미안솔베뉴는 고덕 대비 상대 저평가 인식 확산.

6. 현재 국면은 ‘갭 메우기(키맞추기)’와 ‘상승장 막바지’ 해석이 공존. 단순 평당가보다 재건축 속도, 세대수, 커뮤니티, 대지지분, 감정평가·평형우선권 등을 종합 점검해야 함.

본문

이번 실거래 흐름은 한 줄로 요약하면 “대장 위주에서 틈새·저평가로 온기가 번지는 단계”다. 다만 이 온기가 건강한 키맞추기인지, 혹은 끝물에서 나타나는 확산인지가 관건이다. 핵심 장면부터 짚자.

대치 vs 개포. 8월 대치 쌍용1차 42평이 46억으로 신고가를 기록했지만, 평당가 자체는 9월의 개포주공7단지 30평(35.5억)에 역전됐다. 표면적으로는 “대치가 저평가 아닌가?”라는 질문이 떠오르지만, 여기엔 구조적 맥락이 끼어 있다. 쌍용1차는 통합 재건축 대신 단독 노선을 택해 향후 999세대 규모로 예상된다. 반면 개포6·7단지는 통합으로 2,600세대대, 신축 시 랜드마크급 스케일을 확보한다. 최근 시장의 취향은 ‘세대수+커뮤니티+군집효과’에 더 후하다. 그래서 대치의 상징성에도 불구하고, 미래가치 디스카운트가 붙는 구간이 생긴다. 다만 “입지”만 놓고 보면 개포5단지 쪽 생활편의·학원가 접근성 등 미세 우위가 거론되고, 5단지의 평형 구성·프라이빗 커뮤니티 선호도 역시 만만치 않다. 결론적으로 5 vs 6·7은 “입지·상품성 vs 세대수·스케일”의 미세한 줄다리기이며, 준공 이후엔 큰 차이 없이 비슷한 밴드로 수렴할 가능성이 높다.

도곡·삼성 축을 보면, 도곡렉슬 33평은 직전 고점 대비 3억 낮은 36억 거래가 포착됐다. 3천 세대 대단지의 RR/비RR 편차를 감안해도 체감상 ‘저점 찍기’ 성격이 강하다. 반대로 삼성동 중앙하이츠, 한솔아파트는 7·9·수인분당선·코엑스·GBC 영향권이라는 확실한 입지로 신고가를 새로 쓰고 있다. 세대수는 아쉬워도 역세권·생활권이 탄탄하면 틈새가 곧 프리미엄이 된다. 이는 ‘대장→가성비 역세권’으로 온기가 옮겨가는 전형적 패턴이다.

마포는 더욱 명확하다. 마포프레스티지자이가 온도계를 올려 놓으니, 래미안푸르지오가 뒤따라 신고가를 갱신했고, 그늘에 가려졌던 센트럴아이파크까지 2021년 고점을 돌파했다. 다만 여기서의 경계선은 분명하다. 세대수·고급 커뮤니티의 위상 차가 존재하는 만큼, 비(非)대장의 신고가가 연쇄로 이어지면 “키맞추기 완성”인지 “끝물 과열”인지 톤을 낮춰 확인해야 한다.

분당은 두 축이 뚜렷하다. 첫째, 판교역·성남역 축의 (준)신축 실거주 선호. 둘째, 재건축 기대 단지의 리레이팅. 봇들마을7단지 같은 곳은 첫 번째 축의 전형으로, 교통·직주근접·학군의 3요소가 합쳐지는 순간 체감 수요가 크게 움직인다. 분당은 사이클 후반부로 갈수록 ‘입지 선별’이 더 날카로워진다.

강동은 수요의 보폭이 보인다. 고덕그라시움 30평은 비선호 평형임에도 신고가 흐름을 이어가고, 부담이 커지면 명일로, 한 번 더 내려가면 암사로 이동한다. 명일 래미안솔베뉴는 5호선 초역세권·상대 저평가 인식이 겹치며 저가 매물 소진 속도가 빨라졌다. 암사 롯데캐슬퍼스트는 초역세권·3천 세대급 대단지·초품아 조합으로 실거주 체감점수를 높인다. 강동권의 메시지는 “교통·세대수·생활권이 맞물리면 가격대별 수요 이동이 계단식으로 나타난다”는 것.

여기서 투자자가 점검할 체크리스트는 명확하다. 첫째, 재건축은 단순 평당가가 아니라 대지지분, 속도(절차·리스크), 감정평가 순위와 평형 선택권, 분담금, 상품기획(최소·최대 평형, 커뮤니티 스펙)을 함께 본다. 둘째, 세대수는 커뮤니티 ‘종류’뿐 아니라 운영 안정성·관리 단가·동호수 선택지·동별 일조·조경 스케일 등 +α로 실거주 효용을 밀어 올린다. 다만 군집 효과가 큰 입지(예: 대단지 벨트)에서는 중·소규모도 상쇄가 가능하다. 셋째, 신고가가 연쇄로 번질 때는 거래 조건(층·향·수리·특약)을 뜯어보고, ‘대장→서브→비대장’으로 확산되는 속도를 모니터링한다. 속도가 너무 빨라지면 끝물 시그널일 가능성이 커진다.

정리하면, 지금은 “대장 중심의 불씨가 역세권·가성비·틈새로 번지는 중”이다. 이 장면이 건강한 키맞추기의 한 컷인지, 마지막 확산컷인지는 거래의 질과 속도, 그리고 대장-서브 간 갭 축소 패턴을 통해 판별해야 한다. 선택의 무게는 결국 ‘세대수+입지+재건축 진행력’에 실린다. 실거래는 하루 이틀로 끝나지 않는다. 매일 추세를 기록하고, 숫자 뒤 사연(속도·구성·조건)을 붙여 나가면, 시장이 과열인지 정상화인지 스스로 답을 알려준다.