9.7 부동산 대책 수혜지 논란: 수서1단지·가양9단지·방화2단지 재건축 가능성과 현실적 과제

9.7 부동산 대책 수혜지 논란: 수서1단지·가양9단지·방화2단지 재건축 가능성과 현실적 과제

핵심요약

9.7 대책 이후 수서1단지, 가양9단지, 방화2단지 같은 임대+분양 혼합 단지가 수혜 단지로 거론되고 있다. 임대와 분양을 함께 재건축하면 국가가 추진 명분을 갖게 되지만, 영구임대 주민들의 이주 문제, 보상 요구, 사업성 한계 때문에 현실적인 난관도 크다. 실제 상계·하계단지에서 이주 사례가 진행 중이지만, 구룡마을처럼 장기 표류 가능성도 배제할 수 없다. 정부 의지와 구체적인 이주 대책 마련이 성공 여부를 좌우할 전망이다.

상세한 내용

9.7 대책이 발표되자 시장에서 즉각적으로 수혜 단지 찾기가 시작됐다. 특히 수서1단지, 가양9단지, 방화2단지 같은 임대+분양 혼합 단지가 관심을 끌고 있다. 이들 지역은 오래된 영구임대 단지와 분양 단지가 나란히 붙어 있는 구조라서, 임대와 분양을 묶어 재건축한다는 구상이 시장에 퍼졌다. 실제로 수서1단지는 현지에서 벌써 축제 분위기라는 말이 나올 정도다.

긍정적으로 보는 시각은 단순하다. 임대든 분양이든 낡은 아파트를 새 아파트로 바꾸는 게 주민들에게는 이득이라는 것이다. 게다가 국가 입장에서도 ‘임대주택 재정비’라는 명분을 내세우기 좋다. 용적률을 최대 500%까지 올려주겠다고 한 정부 발표도 이런 단지들에 탄력을 실어준다. 수서1-1, 방화2-1처럼 LH가 소유한 임대단지는 특히 재건축 추진 가능성이 크다고 본다.

하지만 회의적인 목소리도 만만치 않다. 가장 큰 걸림돌은 바로 영구임대 주민들의 이주 문제다. 강남이나 도심 인근에서 저렴하게 거주할 수 있는 기회를 쉽게 포기하겠냐는 것이다. 실제로 구룡마을 사례만 봐도 수십 년째 사업이 지지부진하다. “이주비 수억 달라”, “새 아파트 내놓아라”는 요구가 나올 게 뻔하다는 냉소적인 전망도 있다. 아픈 사람이나 고령층이 많아 강제집행도 쉽지 않다는 현실적인 우려가 제기된다.

여기에 “영구임대와 공공임대는 차원이 다르다”는 지적도 나온다. 공공임대는 계약기간이 정해져 있고 비교적 이주 관리가 가능하지만, 영구임대는 갈 곳 없는 사람들이 대부분이라 계약 연장이 일상화돼 있다. 그렇기 때문에 단순히 정책 의지만으로는 풀기 어려운 난제라는 것이다.

그럼에도 불구하고 현실론자들은 이번 정책이 단순 희망회로만은 아니라고 본다. 상계5단지, 하계마들단지 같은 곳에서 이미 임대 주민 이주가 진행된 레퍼런스가 존재한다. 수서 일대에는 구룡마을 재개발과 더불어 새로운 공공임대 단지가 계획되어 있어, 이주 계획을 세울 여지가 있다는 점도 주목된다. 정부가 안전 문제와 노후화라는 명분을 내세운다면 속도전도 가능하다는 해석이 힘을 얻는다.

다만 실질적인 사업성은 여전히 변수다. LH가 토지를 매각하지 않고 직접 시행하겠다고 밝히는 경우, 용적률 500%를 올려도 절반 이상이 임대로 배정된다. 이럴 경우 일반분양 물량은 제한적일 수밖에 없고, 투자자 관점에서 ‘대박 단지’로 보기엔 한계가 있다는 우려도 나온다.

지역별 차이도 존재한다. 수서는 강남 접근성과 일원동 입지 덕분에 확실히 주목받지만, 방화는 역세권에서 멀고 주차난, 고령화 문제까지 겹쳐 전망이 불투명하다는 의견이 많다. 가양은 이미 가격이 많이 오른 상태라 추가 상승 여력이 제한적일 수 있다는 현실론도 제시됐다.

결국 핵심은 정부의 의지와 구체적인 이주 대책이다. 영구임대 주민들의 반발을 어떻게 최소화하느냐, 이주 과정에서 갈 곳 없는 세대를 어디로 보내느냐가 최대 관건이다. 구룡마을처럼 질질 끌며 표류할 수도 있고, 반대로 상계·하계 사례처럼 속도감 있게 추진될 수도 있다. 시장에서는 이 두 가지 가능성이 동시에 존재하는 만큼, 성급한 기대보다는 실제 계획과 집행 과정을 지켜보는 게 필요하다.

정리하자면, 수서1단지·가양9단지·방화2단지 같은 혼합 단지는 분명 정책적 수혜 가능성을 품고 있다. 하지만 영구임대라는 현실적 벽을 넘어야만 한다. 투자자 입장에서는 단순히 “정부가 재건축해 준다”는 기대감만으로 접근하기보다는, 실제 이주 대책과 분양 구조가 어떻게 짜이는지를 꼼꼼히 살펴야 한다. 이번 논란은 단순히 특정 단지 이슈가 아니라, 향후 공공임대 재정비 정책이 어디까지 확장될 수 있는지 가늠해 보는 시험대가 될 가능성이 크다.