9.7 부동산 대책, 수혜지는 어디일까?

9.7 부동산 대책, 수혜지는 어디일까?

핵심요약

이번 9.7 부동산 대책은 노후계획도시 특별법을 기반으로 영구임대 혼합단지의 규제를 완화하고, 공공기여도를 줄이며 용적률을 최대 500%까지 허용하는 방안을 검토 중이다. 이에 따라 재건축 사업성이 크게 개선될 수 있다는 전망이 나온다. 일산 문촌, 산본 매화, 강남 수서1단지, 대방주공1·2단지 등이 수혜지로 언급되고 있으며, 임대 혼합 단지의 이미지 문제와 투자 가치 사이에서 의견이 갈리고 있다.

9월 7일 발표된 부동산 대책은 시장의 관심을 집중시켰다. 이번 대책의 핵심은 노후계획도시 특별법을 활용해 재건축 사업성을 높이는 것이다. 특히 영구임대가 포함된 혼합단지에 대한 규제를 완화하고, 공공기여도를 줄여주는 방안이 논의되고 있다. 더 나아가 용적률을 최대 500%까지 풀어줄 수 있다는 전망이 나오면서, 일부 지역은 투자자들의 눈길을 끌고 있다.

현재 1기 신도시 곳곳에는 영구임대 혼합단지가 존재한다. 그동안은 사업성이 낮아 재건축 추진이 어려웠지만, 용적률 완화가 현실화된다면 이야기가 달라진다. 대표적으로 일산 문촌과 산본 매화 같은 단지가 꼽히고 있다. 이들 단지는 현재 용적률이 약 150% 수준에 불과해, 500%까지 상향된다면 수익성이 극적으로 개선될 수 있다.

특히 시장에서 가장 주목받는 곳은 강남 수서1단지다. 강남권 입지에 더해 용적률 상향과 규제 완화가 맞물린다면, 다른 단지보다 훨씬 큰 호재를 누릴 수 있다는 평가다. 실제로 커뮤니티 내에서도 "수서1단지가 이 분야 킹"이라는 말이 나올 정도다. 또한 대방주공1단지가 용적률 상향을 받게 되면 바로 옆 대방주공2단지와 통합 재건축으로 이어질 수 있어, 시너지 효과가 기대된다.

하지만 긍정적인 전망만 있는 것은 아니다. 임대아파트 이미지에 대한 부정적인 의견이 여전히 많다. 일부에서는 임대단지 인근에 거주하는 것 자체를 꺼려하며, 고령층과 기초생활수급자가 밀집되어 있다는 점을 지적한다. 또 범죄 우려나 생활환경에 대한 선입견도 존재한다. 이런 이유로 “사업성이 좋아도 실거주는 어렵다”는 반응이 나오는 것이다.

이에 대해 다른 시각도 있다. 이미 강남의 신축 단지들도 대부분 임대 물량이 섞여 있으며, 현실적으로 임대를 피할 수 없다는 것이다. 따라서 실거주가 어렵다면 전·월세 임대를 통한 갭 투자 전략도 가능하다는 논리다. 결국 관건은 사업성이고, 용적률이 500%까지 풀린다면 투자 가치가 충분하다는 주장이다.

이번 논의에서 드러난 흥미로운 지점은 투자자들 사이의 인식 차이다. 한쪽은 임대 이미지 때문에 부정적으로 보고, 다른 쪽은 사업성만 본다면 매수할 만하다고 본다. 결국 관점의 차이가 투자 판단으로 이어지는 셈이다. 특히 일부는 정부의 재건축 초과이익환수제가 여전히 존재하는 만큼, 사업성이 예상만큼 크지 않을 수 있다고 경계한다. 반면 또 다른 일부는 재건축 호재 자체가 시장에 미치는 영향이 크다고 본다.

종합하면, 이번 9.7 부동산 대책은 노후계획도시 특별법과 맞물려 재건축 시장에 새로운 기회를 제공할 수 있다. 일산 문촌, 산본 매화 같은 수도권 1기 신도시 단지와, 강남 수서1단지 및 대방주공 같은 입지 좋은 서울 단지들이 수혜 후보로 꼽히고 있다. 다만 임대 이미지와 제도적 한계, 그리고 시장의 불확실성을 감안하면 투자자 개개인의 전략과 성향에 따라 평가가 달라질 수 있다.

결국 이번 대책은 단순히 “임대가 섞여 있다”는 이유로 무시하기엔 너무 큰 변화를 담고 있다. 사업성 극대화라는 키워드가 현실화된다면, 지금 거론된 단지들은 향후 부동산 시장에서 주목받을 가능성이 높다. 투자 여부는 각자의 몫이지만, 분명 이번 대책은 재건축 시장의 판도를 바꿀 수 있는 중요한 변수임은 틀림없다.