분당 재건축, 투자냐 함정이냐

분당 재건축, 투자냐 함정이냐

핵심요약

1. 1기 신도시 재건축은 주민 요구는 크지만, 정부 정책 방향 때문에 지연되고 있다.

2. 강남은 프리미엄 덕분에 사업성이 유지되지만, 분당은 공공기여 강화로 수익성 악화 우려가 크다.

3. 재건축을 통한 시세차익 기대보다는 장기 거주환경 개선과 교통망 가치 반영 관점이 필요하다.

4. 시장에서는 “이제 재건축은 끝났다”는 비관론과 “공급 부족으로 결국 오를 것”이라는 낙관론이 맞서고 있다.

최근 부동산 커뮤니티와 유튜브에서 가장 뜨거운 주제 중 하나가 바로 1기 신도시 재건축이다. 특히 분당을 비롯한 신도시 단지들은 준공 30년을 훌쩍 넘기며 주민들의 불편과 요구가 커지고 있지만, 정작 재건축 속도는 좀처럼 나아가지 못하고 있다. 정부가 추진하는 1기 신도시 특별법이 논의 중이지만, 실질적인 정비계획이 확정되기 전까지는 불확실성이 클 수밖에 없다.

문제는 사업성이다. 강남의 은마아파트를 보면 초과이익환수제와 임대물량 증가에도 불구하고 여전히 사업성이 나온다. 강남이라는 압도적인 입지 프리미엄 덕분이다. 하지만 분당은 상황이 다르다. 용적률을 상향해준다고 해도 임대·공공분양 비율 확대라는 공공기여가 따라오고, 이 부담이 조합원 수익성을 크게 잠식할 가능성이 높다. 강남처럼 40억이 60억 되는 식의 폭발적 프리미엄을 기대하기 어렵다는 점에서 차이가 뚜렷하다.

정책적 접근 차이도 크다. 정부는 강남 재건축을 시장 안정과 주거환경 개선 차원에서 바라보지만, 분당을 비롯한 1기 신도시는 ‘공공주택 공급 수단’으로 인식하는 경향이 강하다. 그렇다 보니 용적률 300% 상향을 약속하더라도 절반 가까이 공공기여를 요구할 수 있다는 전망까지 나온다. 조합 입장에서는 부담만 커지고 사업성이 악화되는 구조다.

이런 배경 속에서 시장 반응도 엇갈린다. 한쪽에서는 “이제 재건축은 끝났다”는 강한 회의론이 나온다. 재초환에 뜯기고, 종부세에 뜯기고, 임대비율 확대에 또 뜯기며 결국 남는 게 없다는 주장이다. 게다가 정부가 원하는 공급 방향은 전부 ‘공공’이 붙은 형태라, 민간이 원하는 방식의 공급은 더 줄어들 수밖에 없다는 우려도 크다. 이런 시각에서는 재건축 아파트를 사서 몸테크하며 기다리다 결국 녹물만 마시고 수명만 깎인다는 냉소가 뒤따른다.

반대로 낙관론도 존재한다. 재건축 추진은 지연되지만, 서울과 수도권의 공급 부족이 심각하기 때문에 재개발·재건축 아파트의 시세는 여전히 오를 것이라는 주장이다. 실제로 분당 양지마을처럼 일부 단지는 신고가를 갱신하고 있다. 초신축 단지와 준신축의 희소성이 커지는 만큼, 시간이 걸리더라도 가격 자체는 유지되거나 더 오를 수밖에 없다는 논리다.

투자자들 사이에서도 의견이 팽팽히 갈린다. 어떤 이들은 재건축은 이제 정치와 규제의 볼모가 됐다고 보고 아예 신축·초신축 위주로 눈을 돌린다. 반포주공1단지 같은 대형 초신축 사례를 ‘마지막 승자’로 보는 시각이 대표적이다. 다른 쪽에서는 지금도 기회는 있고, 결국 중요한 건 시장을 부정적으로만 보지 말고 행동(action)을 통해 기회를 잡는 것이라고 강조한다.

결국 분당 재건축을 바라보는 시각은 두 가지로 정리된다. 하나는 “투자 가치가 없다, 시간 낭비다”라는 비관론, 또 하나는 “시간은 걸려도 공급 부족 속에서 결국 가격은 오른다”라는 낙관론이다. 다만 분명한 건, 강남처럼 단기간 폭발적 프리미엄을 기대하기는 어렵다는 점이다. 그렇기에 분당 재건축은 단기 투자보다는 장기 거주환경 개선과 교통망 가치 반영이라는 관점에서 접근하는 게 현실적일 것이다.

지금 시장은 혼란스럽지만, 한 가지는 분명하다. 재건축은 단순히 부동산 투자 수단이 아니라 정치, 정책, 사회적 합의가 얽힌 종합판이라는 사실이다. 그래서 누구의 말처럼 “사지 마라”는 단정도, “무조건 오른다”는 확신도 모두 절반의 진실일 수 있다. 결국 각자 상황에 맞는 전략을 세우고, 리스크를 감내할 준비가 돼 있어야 한다.