신고가는 터지는데 거래는 잠잠한 요즘 부동산 시장 분위기

신고가는 터지는데 거래는 잠잠한 요즘 부동산 시장 분위기

핵심요약: 최근 부동산 시장은 서로 상반된 모습이 공존한다. 일부 단지에서는 신고가가 속출하며 가격 강세를 보이는 반면, 체감 거래량은 뚝 떨어졌다는 의견이 많다. 대출 규제 강화와 전세 시장 불안이 맞물리면서 하반기에는 거래 위축과 전세가 하락 우려가 커지고 있다. 상급지는 보합 속 소수 급매 거래가 이어지지만, 전체적으로는 눈치보기 장세가 짙다.

최근 부동산 카페나 현장의 분위기를 들어보면, 시장이 두 가지 다른 얼굴을 하고 있다는 걸 느낄 수 있다. 뉴스에서는 신고가 소식이 계속해서 올라오고 있지만, 막상 단지 내에서는 조용하다는 이야기가 많다. 일부 회원들은 “신고가가 팡팡 터진다”며 상승세를 강조하지만, 다른 쪽에서는 거래 자체가 드물어 체감과 뉴스 사이에 괴리가 있다는 지적이 나온다.

대출 규제의 영향은 특히 크다. 은행 주담대 한도가 소진되면서 신규 대출 자체가 어려워졌다는 반응이 많다. 6억 원 한도 규제 이후 10억\~20억대 아파트 위주로 움직임이 나타나긴 하지만, 구매력이 제한되면서 유효 수요가 줄었다는 게 공통된 목소리다. 토지거래허가제 해제 직후 잠시 거래가 있었지만, 8월 들어 거래량이 무섭게 줄었다는 말도 들린다. 외국인 수요까지 감소하면서 하반기 수요 기반은 약해졌다는 평가가 많다.

또 하나의 변수는 전세 시장이다. 올 하반기 입주 물량이 집중되면서, 기존 세입자 퇴거 물량까지 겹쳐 전세 물량 폭증 가능성이 거론된다. 전세가율이 이미 30% 수준까지 떨어져 있는데, 신규 입주 물량이 쏟아지면 전세 가격이 더 하락할 수 있다는 전망이다. 전세값이 내려가면 자연스럽게 매매가에도 압력이 가해지고, 갭투자자들의 손실 위험이 커진다. 이런 시각에서는 전세 폭락과 함께 매매가 하락이 본격화될 것이라고 본다.

하지만 이에 대한 반론도 있다. 강남, 잠실 같은 신축 대단지는 실제로 일반 분양분이 많지 않고, 대부분 조합원 물량이어서 시장에 풀리는 매물이 제한적이라는 것이다. 따라서 수도권 전체 입주 물량과 단순 비교해 공급 과잉을 말하는 건 무리라는 의견이 나온다. 결국 전세 시장 충격이 단지별로 차별화될 수밖에 없다는 이야기다.

상급지와 중급지 사이의 분위기 차이도 뚜렷하다. 상급지에서는 매수세가 줄었지만 매도 물량도 적어 단지별로 매물은 한두 개에 불과하다. 그 결과 보합 수준에서 거래가 드물게 이어지고 있다. 반대로 중급지 이하에서는 전세와 대출 여건의 영향을 크게 받으면서 눈치보기가 더 길어지고 있다. 급매물은 전고가보다 몇 억 원 낮은 수준에서 거래되지만, 아예 급매조차 없는 지역도 있다. 분당처럼 매수 대기자가 있지만 실제 거래는 드문 경우도 있다.

정리하자면, 현재 부동산 시장은 신고가 뉴스와 거래 절벽이 동시에 존재하는 독특한 국면에 있다. 정부의 대출 규제와 전세 시장 불안이 단기적인 하락 압력으로 작용하는 건 분명하다. 그럼에도 불구하고 입지별, 단지별 차별화는 계속될 것이며, 특히 상급지의 희소성은 여전히 살아 있다. 다만 전반적인 흐름은 매도자와 매수자 모두 관망에 들어간 상태라 거래량 회복 없이는 추세 전환이 쉽지 않아 보인다.

결국 하반기 시장을 결정짓는 핵심은 전세 시장 충격과 대출 규제 지속 여부다. 전세가 안정적으로 소화된다면 보합세가 유지될 수 있겠지만, 전세가 추가 하락세를 보이면 매매시장도 흔들릴 수밖에 없다. 지금의 부동산 시장은 “신고가는 나오지만 활발한 거래는 사라진 시장”이라는 말로 요약할 수 있다.