10억 있어도 서울에서 집 못 사는 이유, 지금 시장이 바뀐 지점

10억 있어도 서울에서 집 못 사는 이유, 지금 시장이 바뀐 지점

3줄 요약

현금 10억은 더 이상 서울에서 여유 있는 금액이 아니다
작년과 비교해 같은 지역, 같은 단지의 진입선이 크게 올라갔다
문제는 가격이 아니라 선택지가 줄어든 속도다

■ 작년에는 가능했던 선택들이 사라졌다

불과 작년 초만 해도 염창동, 등촌동, 응봉동 일부 단지들은 10억 안팎에서 접근이 가능했다. 20평대 기준으로 실거래가가 찍히던 구간이었고, 선택지도 여럿 있었다. 지금은 상황이 다르다. 같은 단지, 같은 평형이 2~3억 위에서 논의된다. 가격이 오른 것도 있지만 매물 자체가 줄어들면서 체감 진입선이 더 빨리 올라갔다.

■ 성동·마포는 가격 문제가 아니라 접근 문제

성동구 응봉동, 마장동, 마포구 신수동은 여전히 선호 지역이다. 하지만 10억으로 들어갈 수 있는 평수는 거의 소형에 가깝다. 그것도 매물이 있을 때 이야기다. 실거래 공개가 늦어지는 구간에서는 호가가 먼저 움직이고, 뒤늦게 거래가 따라온다. 이 흐름에서 현금 10억은 대기 자금이 되기 쉽다.

■ 10억으로 집을 보러 갈수록 선택지는 줄어든다

많은 사람들이 성동, 마포를 먼저 본다. 그리고 현실적인 가격을 보고 나서 동대문, 성북, 관악으로 내려온다. 문제는 이 과정에서 시간이 소요된다는 점이다. 답십리, 이문, 길음 같은 지역도 작년 대비 진입선이 올라와 있다. 내려온다고 해서 여유가 생기는 구조는 아니다.

■ 관악과 동대문이 자주 언급되는 이유

봉천동 관악드림타운, 답십리 일대 대단지들이 반복해서 언급되는 이유는 단순하다. 10억으로 살 수 있는 몇 안 되는 서울 내 선택지이기 때문이다. 대단지라는 점, 거래가 이어진다는 점이 장점으로 작용한다. 이 구간은 급격한 상승을 기대하기보다는 다음 이동을 염두에 둔 선택으로 보는 경우가 많다.

■ 문제는 집값이 아니라 속도다

지금 시장에서 가장 부담이 되는 부분은 가격 그 자체보다 속도다. 작년 가을 기준으로 논의되던 금액이 몇 달 만에 무의미해졌다. 기다리면 더 좋은 선택지가 생길 것이라 생각하기 쉽지만, 실제로는 같은 금액으로 볼 수 있는 지역이 점점 바깥으로 이동하고 있다.

■ 현금 10억의 위치가 바뀌었다

현금 10억은 과거에는 중상급지 진입 자금이었다. 지금은 중급지에서 자리를 잡을 수 있느냐를 고민해야 하는 금액이 됐다. 이 변화는 개인 판단의 문제가 아니라 시장 환경 변화에 가깝다. 서울에서 집을 산다는 의미 자체가 바뀌고 있는 시점이다.

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