다주택자가 집을 팔면 전월세는 정말 줄어들까

다주택자가 집을 팔면 전월세는 정말 줄어들까

3줄 요약

다주택자 매도는 전월세 물량 감소로 보이지만 동시에 수요도 이동한다
문제는 전체 숫자가 아니라 사람들이 원하는 지역과 상품에 집중된다
서울 핵심지 쏠림이 전월세 체감 부족을 만든다

다주택자 매도 상황을 가정해보자

다주택자가 보유 주택 하나를 매도한다고 가정하면, 해당 주택은 더 이상 전월세로 나오지 않는다. 이 시점만 놓고 보면 전월세 공급이 줄어든 것처럼 보인다. 하지만 그 집을 누군가는 매수해 들어온다. 매수자는 기존에 전월세로 살던 사람일 가능성이 높고, 그 순간 전월세 수요 역시 함께 이동한다. 따라서 단순히 한 채가 사라졌다고 전월세 시장 전체가 즉시 부족해진다고 보기는 어렵다.

무주택자 매수와 전월세 이동

무주택자가 집을 사서 실거주를 시작하면 기존에 살던 전월세는 비게 된다. 그 전월세는 다시 시장에 나오고, 다른 세입자가 들어온다. 이 과정에서 전월세 물량과 전월세 수요는 함께 이동한다. 숫자만 보면 줄고 늘어나는 것이 동시에 발생한다. 그래서 이론적으로는 전월세 총량 변화가 크지 않다.

문제는 지역과 상품의 차이다

현실에서는 모든 전월세가 같은 대체재가 아니다. 서울 핵심지 아파트 전세와 외곽 빌라 전세는 같은 선택지로 보기 어렵다. 다주택자가 매도하고 무주택자가 매수하는 과정에서, 선호도가 높은 지역의 전월세가 실거주로 전환되는 경우가 많다. 반대로 새로 시장에 나오는 전월세는 상대적으로 선호도가 낮은 지역이나 상품인 경우가 잦다. 이때 체감상 전월세가 줄어든다고 느끼게 된다.

수도권 쏠림과 추가 수요

여기에 지방에서 수도권으로 이동하는 인구가 더해진다. 일자리, 교육, 생활 인프라를 이유로 수도권으로 유입되는 사람들은 새로운 전월세를 찾는다. 이 수요는 기존 전월세 이동과 별개로 추가된다. 결과적으로 서울과 수도권 핵심지에서는 전월세 경쟁이 심해지고, 가격 부담이 커진다.

왜 전월세가 부족하게 느껴질까

전월세가 부족하다는 말은 전체 숫자보다 사람들이 원하는 위치와 유형의 전월세가 부족하다는 의미에 가깝다. 다주택자 매도 자체만으로 모든 지역의 전월세가 동시에 사라지는 것은 아니다. 다만 매도와 실거주 전환, 수도권 집중, 선호도 차이가 겹치면서 특정 지역에서 체감 부족이 발생한다.

결국 핵심은 선택지의 불균형이다

전월세 시장을 이해할 때는 총량보다 어디에, 어떤 집이 남는지를 함께 봐야 한다. 다주택자 매도는 한 가지 변수일 뿐이며, 지역 간 이동과 선호 변화가 전월세 체감을 크게 좌우한다.

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