지금 영끌해서 집 사도 될까? 갈매에서 상봉 고민 사례로 정리

지금 영끌해서 집 사도 될까? 갈매에서 상봉 고민 사례로 정리

3줄 요약

지금은 집값보다 대출 구조와 이동의 질이 더 중요하다
갈매에서 상봉은 업그레이드가 아니라 옆그레이드에 가깝다
2%대 고정금리를 버리고 4%대 영끌은 신중해야 한다

영끌 판단의 기준은 집값이 아니다

영끌 여부를 판단할 때 가장 먼저 봐야 할 것은 집값 전망이 아니다. 현재 보유한 대출 조건과 갈아탈 때 발생하는 금리 차이다. 이미 2% 초반 고정금리 대출을 보유하고 있다면 이는 지금 시장에서 거의 다시 얻기 힘든 자산이다. 집값이 오른다 해도 금리 차이로 나가는 현금흐름 손실을 상쇄하지 못하는 경우가 많다.

갈매에서 상봉 이동, 위치만 서울일 뿐

구리 갈매는 서울과 맞닿아 있지만 교통 불편이 명확한 지역이다. 반면 상봉은 서울이라는 행정구역의 장점과 GTX 기대감이 있다. 하지만 실거주 기준에서 갈매에서 상봉 이동은 체감 생활권이 크게 바뀌지 않는다. 출퇴근 동선, 상권, 학군 측면에서 큰 점프가 아니라면 이는 업그레이드가 아니라 옆그레이드에 가깝다.

GTX 기대감은 이미 가격에 반영 중

상봉 GTX 이야기는 이미 여러 해 전부터 시장에 알려져 있다. 교통 호재는 착공 이전, 발표 시점에 상당 부분 가격에 반영된다. 실제 개통까지는 시간도 남아 있고 노선 활용도 역시 개인 생활권에 따라 체감이 다르다. GTX 하나만 보고 무리한 대출을 끼는 판단은 위험하다.

금리 2%에서 4%로, 숫자 이상의 차이

금리 2%대와 4%대는 단순히 두 배의 문제가 아니다. 대출 규모가 클수록 매달 고정 지출이 수십만 원 이상 늘어난다. 이 차이는 생활의 여유를 갉아먹고 향후 추가 기회가 왔을 때 움직일 수 있는 유연성을 없앤다. 영끌의 가장 큰 리스크는 집값 하락이 아니라 현금흐름 경직이다.

차라리 기다리거나 상급지를 노려라

같은 리스크를 감수할 거라면 체급이 다른 선택이 필요하다. 상봉이 아니라 노원 내 재건축 기대 지역이나 최소한 생활권이 확실히 개선되는 지역이 아니라면 굳이 지금 움직일 이유는 적다. 또는 현재 주거를 유지하며 종잣돈을 모아 다음 사이클을 기다리는 것도 충분히 합리적인 전략이다.

결론, 지금은 안 사도 기회는 온다

지금 집을 사지 않는다고 기회를 영원히 놓치는 것은 아니다. 오히려 좋은 대출 조건을 지키며 선택지를 넓혀두는 것이 장기적으로 유리할 수 있다. 영끌은 상승 확신이 아니라 감당 가능한 구조일 때만 선택해야 한다. 지금 상황에서는 멈추는 것도 충분히 좋은 판단이다.