성남 재개발, 산성대로만 본다는 말의 진짜 의미: 해링턴·신흥·산성역 라인 전쟁 정리

성남 재개발, 산성대로만 본다는 말의 진짜 의미: 해링턴·신흥·산성역 라인 전쟁 정리

핵심요약

1. 성남 재개발은 산성대로(모란~수진~신흥~단대오거리) 중심축을 우선 검토하라는 의견이 강하다.

2. 신흥역 해링턴스퀘어가 ‘변곡점’으로 거론되며, 전매제한 해제 일정(오피스텔 9/11, 아파트 10/2)이 촉매가 될 가능성이 있다.

3. ‘평지 아파트 vs 계단 지옥’ 논쟁은 동선(지하 직결 여부·실사용 동선)과 역심도(산성역의 깊이) 문제로 갈린다. 실제 생활편의는 표고차보다 “어디로 다니느냐”가 좌우한다.

4. 시공사·브랜드 논쟁은 추가공사비·수의계약 이슈, 시공능력평가 순위 등으로 이어지지만, 최종 가격은 입지·생활권·동별 로열티가 더 크게 좌우한다.

5. 실수요 관점에선 역 접근성, 생활권(학군·상권·공원), 동별 동선, 커뮤니티 동선(선큰·상가·지하주차장 연결)을 체크리스트로 삼아야 한다. 투자 관점에선 전매 해제 구간, 단기 수급, 비교단지 호가·실거래의 스프레드가 핵심이다.

본문

이번 커뮤니티 이슈의 방향성은 명확하다. “성남 재개발은 산성대로만 보라.” 결국 재개발의 가치는 ‘도심 축’ 위에서 누가 먼저, 얼마나 촘촘하게, 생활권을 완성하느냐의 게임이다. 모란~수진~신흥~단대오거리로 이어지는 산성대로 축은 업무·상업·주거를 한 번에 끌어당길 수 있는 자연스러운 축선이고, 그래서 가격과 뉴스 흐름이 여기에 몰린다.

요즘 불을 지피는 키워드는 신흥역 해링턴스퀘어다. 시장은 ‘신호’를 찾는다. 전매제한 해제 일정이 바로 그런 단기 신호다. 오피스텔 9월 11일, 아파트 10월 2일. 물량이 시장에 노출되면 매수자·매도자 모두 비교표를 꺼내든다. 단기적으로는 급매·급지 거래가 섞이면서 체감가가 출렁일 수 있지만, 몇 주만 지나도 실수요·투자 수요가 균형점(레벨)을 찾는다. 이때 중요한 건 “무엇과 비교하느냐”다. 인접 재개발지, 준신축, 바로 윗급 랜드마크와의 스프레드(㎡당 혹은 타입별)다. 스프레드가 타당하면 저점 흡수, 과하면 조정. 결국 전매 해제는 ‘검증의 시간’이다.

논쟁의 단골 메뉴는 ‘평지 vs 계단’이다. 해링턴이 평지 아파트냐, 선큰·계단 동선이 불편하냐를 두고 공방이 거셌다. 여기서 포인트는 하나다. ‘표고차’보다 ‘생활 동선’이다. 실제로 주민이 주로 이용하는 길이 지하직결인지, 지상보행인지, 에스컬레이터·엘리베이터 환승이 끊기지 않고 이어지는지, 비·눈·유모차·카트에 어떤 영향을 주는지가 체감 편의다. 산성역은 심도가 깊다. 깊은 역은 출퇴근 피크에 대기·환승 시간이 누적된다. 반대로 역이 깊더라도 동선이 단순하고, 커뮤니티·상가·주차장 연결이 매끈하면 체감 피로는 줄어든다. 즉, ‘지도상 평지’가 아니라 ‘몸이 기억하는 평지’가 중요하다.

시공사·브랜드 공방도 뜨겁다. 효성이냐, 1군이냐, 수의계약이냐, 추가공사비 리스크냐…. 투자에서 브랜드는 프리미엄을 만든다. 다만 재개발지는 ‘축과 로열동’의 힘이 브랜드를 압도하는 경우가 많다. 동일 브랜드라도 대로변·코너·공원조망·학교 인접 등 ‘로열 조건’이 붙는 동·라인은 스프레드가 벌어진다. 반대로 대장 브랜드라도 동선이 꼬이거나 소음·그늘·사선조망이면 약하다. 결국 가격은 ‘브랜드 × 입지 × 동별 로열티 × 시장 타이밍’의 곱이다. 커뮤니티에서 나온 포레·산자푸·하늘채·헤리스톤 비교는 이 네 항의 가중치 싸움일 뿐이다.

투자 체크리스트를 간단히 정리한다.

1. 타임라인: 전매 해제, 입주, 이주·철거·분담금 이벤트가 맞물리는 구간은 변동성이 크다. 이 구간의 저점·고점을 기록해두자.

2. 비교세트: 같은 생활권의 준신축·완공 랜드마크와 평형별 가성비(전용/공급㎡당 가격, 관리비, 주차대수, 커뮤니티)를 표로 놓고 본다.

3. 동선 품질: 지하 직결 유무, 선큰·계단 회피 동선, 우천·동절기 시내보행 지속 가능성, 유모차·노약자 동선.

4. 소음·그늘·조망: 대로·고가·학교·상가 접근 이점과 소음·사생활 침해 리스크를 함께 본다. 일조·그늘·동 간격은 동별 가격을 갈라놓는 3대 변수다.

5. 분담금·공사비 리스크: 시공사 변경, 추가공사비 분쟁 뉴스는 가격에 선반영되기도, 과잉반영되기도 한다. 사실관계·총회 의결·금액규모를 확인해야 한다.

6. 스프레드: 대장과의 가격 차이가 합리적인지, 본인 보유기간 동안 ‘메우기(컨버전스)’가 가능한 구조인지 판단한다.

실수요 체크리스트는 더 단순하다.

1. 출퇴근: 역까지 ‘문-문’ 소요시간(엘리베이터 대기 포함), 피크 시간 인파.

2. 생활권: 초중고·학원가·시장·대형마트·공원·의료. ‘도보 10분 내에 끝나는가’가 관건.

3. 단지 내부: 어린이집·놀이터·커뮤니티 동선의 끊김 여부, 유모차·카트 테스트.

4. 동호 배치: 로열동의 프리미엄이 내게 필요한 프리미엄인가(조망/일조/소음). 불필요한 로열에 비용을 지불하지 말 것.

이번 논쟁에서 건질 건 두 가지다. 첫째, 산성대로 축의 힘은 여전히 유효하다. 교통·상권·업무축이 중첩되며 ‘변화의 속도’가 빠르다. 둘째, 같은 단지라도 ‘어떻게 다니는가’에 따라 체감가치가 달라진다. 지도는 평평해도 발은 정직하다. 전매 해제 이후의 거래 데이터가 쌓이면 말싸움은 잦아든다. 숫자가 판정한다. 그때 필요한 건 감정이 아니라 표와 체크리스트다.

정리하면, 성남 재개발은 지금 ‘검증의 시간’으로 들어간다. 산성대로 축의 대형 호재와 심도 있는 역동선, 브랜드 논쟁, 분양권 수급이 동시에 시험대에 오른다. 실수요는 동선 품질과 생활권에, 투자는 타이밍과 스프레드에 집중하자. 결국 상승의 지속성은 ‘축 위의 생활성’이 결정한다. 말이 아니라 발이 답이다.