둔촌 올림픽파크포레온, 망한다던 단지가 서울 대장주로 올라선 이유

둔촌 올림픽파크포레온, 망한다던 단지가 서울 대장주로 올라선 이유

핵심요약

둔촌 올림픽파크포레온은 분양 당시 수많은 비관적인 전망 속에서 시작했지만, 2년 만에 서울 대표 신축 단지로 자리잡았다. 분양가 대비 두 배 이상 오른 시세, 초대형 커뮤니티 시설, 압도적인 교육·문화 인프라, 교통 호재까지 더해지며 단순한 아파트를 넘어 하나의 도시 같은 가치를 보여주고 있다. 초기 불안 속에서도 과감하게 청약한 사람들은 ‘결과적으로 보상받았다’는 평가가 지배적이다.

둔촌 올림픽파크포레온(옛 둔촌주공 재건축)은 분양 당시 ‘망한다’는 말이 가장 많이 붙은 단지였다. 전문가, 유튜버, 각종 커뮤니티에서 대출 막힌다, 입주장 힘들다, 공급 물량이 너무 많아 미분양 난다 등 온갖 비관론이 쏟아졌다. 하지만 현실은 정반대로 흘렀다. 입주 2년이 지난 지금, 시세는 분양가의 두 배 이상 치솟으며 서울 부동산 시장을 대표하는 대장주로 평가받고 있다.

실제 가격 흐름을 보면 더 극적이다. 전용 39형은 분양가 7억에서 현재 호가가 15억 안팎, 59형은 10억에서 24억, 84형은 12억에서 28억 선에 형성됐다. 불과 2년 만에 수억 원의 차익을 안겨주며 청약 당첨자들을 ‘로또 1등 3천명’이라고 부르는 말까지 나왔다. 비슷한 시기에 분양한 장위동, 이문동 단지와 비교해도 차이가 확연히 드러난다. 단순히 운이나 타이밍 문제가 아니라, 그 이상의 가치를 시장이 인정한 셈이다.

재밌는 건 당시 분위기다. 청약 점수 60점 이상 고득점자들조차 대부분 포레온을 외면했다. 현금 부담이 크고, 언론과 유튜브에서 퍼지는 비관론에 휩쓸렸던 것이다. 실제 분양을 받은 사람들 얘기를 들어보면, ‘절박해서 무리하게 쓸 수밖에 없었다’는 경우가 많았다. 가점 65점이던 한 수요자는 “그동안 기다렸는데 저득점자나 1주택자까지 당첨되는 걸 보니 억울했다”라고 토로하기도 했다. 결국 결과론적으로 남은 건, 당시에 용기 내서 도전한 사람들만 확실한 보상을 받았다는 사실이다.

포레온이 가진 본질적인 경쟁력은 단지 규모와 시설에서 나온다. 단순히 집 몇 채 지은 수준이 아니라, 하나의 도시급 커뮤니티가 들어섰다고 봐도 무방하다. 단지 안에는 어린이 테마놀이터 20개, 캐러비안식 물놀이터 6개, 800석 규모 도서관, 대형 스포츠 컴플렉스(헬스장·수영장·사우나·골프장·테니스장·농구장 등), 노인정과 실외 풋살장까지 갖춰져 있다. 여기에 단지 내 초등학교 2개, 중학교 1개, 고등학교 1개가 이미 자리하고 있으며, 구립어린이집과 유치원까지 마련됐다.

조경 역시 규모가 다르다. 14만평 대지 위에 고급 수목 166만주가 식재됐고, 티하우스와 석가산, 수경시설까지 포함해 사실상 ‘공원 속 아파트’를 구현했다. 단지 안에 연면적 3600평, 장서 37만권을 갖춘 강동중앙구립도서관이 자리한 것도 특징이다. 1년 유지비만 수십억 원이 들어가지만 강동구가 운영을 맡아 포레온 주민들이 사실상 전용 혜택을 누리는 셈이다. 또 강동숨;터라는 문화·복지 공간도 함께 조성돼 유아부터 어르신까지 맞춤형 서비스를 제공한다. 이런 시설은 다른 단지에서 찾아보기 힘든 차별화 요소다.

교통 여건 역시 강점이다. 단지와 직접 연결된 5호선과 9호선 더블 역세권을 갖추고 있고, 2025년 말 세종고속도로가 개통되면 서하남 IC까지 5분, 세종시까지 75분 만에 도달할 수 있다. 용인 SK·삼성 반도체 클러스터가 차량 30분 거리에 위치해 있어 고소득 근로자 수요 유입도 예상된다. 강남·여의도·광화문 등 서울 3대 업무지구를 환승 없이 직행할 수 있는 점도 입지를 더 탄탄하게 만들어 준다.

많은 사람들이 “신축 프리미엄은 언젠가 사라진다”라고 하지만, 요즘 신축의 가치는 단순히 새 건물이라는 의미를 넘어선다. 커뮤니티, 조경, 편의시설 수준이 그 단지를 평가하는 핵심 기준이 됐고, 포레온은 그 부분에서 이미 압도적인 위치를 차지하고 있다. 이 정도 규모의 단지는 다음 재건축 때도 시대에 맞는 트렌드를 반영해 다시 지어질 가능성이 높다. 즉, ‘신축빨’이 사라진다고 해도 본질적인 가치는 꾸준히 이어진다는 얘기다.

입지적인 한계로 꼽히던 ‘강남에서 살짝 벗어난 위치’ 역시 시간이 지날수록 약점이 줄어들 전망이다. 강남권 개발축이 동쪽으로 확산되고, 세종고속도로 완공으로 외곽 접근성이 좋아지면서 입지적 단점이 보완된다. 바로 앞에는 올림픽공원, 뒤로는 자연생태습지와 캠핑장까지 있어 주거환경 면에서는 서울 최고 수준을 자랑한다.

정리하면, 둔촌 올림픽파크포레온은 단순히 ‘로또 단지’로 끝나는 곳이 아니다. 분양 당시의 비관적 예측을 뒤집고, 초대형 커뮤니티와 생활 인프라, 압도적인 교통·환경 조건으로 서울에서 유례없는 단지로 자리 잡았다. 초기의 불안 속에서도 과감하게 청약한 사람들이 결과적으로 가장 큰 보상을 받았고, 앞으로도 포레온은 서울 주거시장에서 특별한 위치를 유지할 가능성이 높다.