서울 아파트 안 오르는 지역 정리, 아직 덜 오른 곳 어디일까

서울 아파트 안 오르는 지역 정리, 아직 덜 오른 곳 어디일까

핵심요약

서울 아파트값이 전반적으로 오르는 분위기지만, 아직 덜 오른 지역도 존재한다. 노도강, 금관구, 은중동 같은 외곽권과 일부 구축 단지들은 상대적으로 상승세가 더디다. 강남권은 주춤하고 비강남권·서울 외곽이 갭메우기 장세를 보이는 상황이다.

본문

요즘 서울 부동산 시장을 보면 "전반적으로 다 오르는 것 같다"는 말이 많지만, 실제로 들여다보면 그렇지 않은 곳도 분명히 있다. 특히 지역별, 단지별로 격차가 뚜렷하다 보니 아직 체감상 안 오른다고 느끼는 곳들이 꽤 있다.

먼저 가장 많이 언급되는 곳이 노도강(노원·도봉·강북)이다. 이 지역은 전통적으로 서울 외곽이라는 인식이 강해서 상승 시점이 늦게 오는 경우가 많다. 여기에 금관구(금천·관악·구로), 은중동(은평·중랑·동대문) 같은 지역들도 비슷한 흐름을 보이고 있다. 전체적으로 아직 강남권만큼 가격이 치고 오르지는 않은 상황이라 “안 오른다”는 평가가 나오는 것 같다.

구체적으로는 마곡도 아직 상승세가 약하다는 의견이 있다. 물론 마곡은 개발 호재와 업무지구 확장 이슈가 있어 중장기적으로는 오를 거라는 시각이 강하지만, 최근 국면에서는 다른 지역에 비해 주춤한 모습이 보인다.

또 다른 시각으로 보면, 같은 구 안에서도 신축과 구축 간의 격차가 크다. 예를 들어 서대문구는 신축 대단지는 신고가를 찍으며 올랐는데, 구축 단지들은 아직 거래가 더디다. 노원구도 마찬가지다. 이미 오를 만큼 오른 단지는 활발하지만, 오래된 구축들은 아직 예전 가격대에서 크게 벗어나지 못한 경우가 많다.

도봉구도 빠지지 않고 거론된다. 상대적으로 저평가되어 있다는 인식이 강하지만, 실제로는 아직 움직임이 더딘 편이다. 이런 지역들은 결국 상급지가 크게 움직이고 나서야 뒤따라 상승하는 ‘갭메우기’ 흐름을 타는 경우가 많다.

시장 전체 흐름을 보면, 지금은 강남권은 주춤하고 비강남권과 외곽 지역이 차례차례 가격을 메우는 상황이라는 분석이 많다. 심지어 빌라 시장까지 갭메우기 상승이 시작됐다는 얘기도 나온다. 결국 “안 오르는 지역”이라기보다 “아직 덜 오른 지역”이라고 보는 게 맞을 것 같다.

정리하자면, 서울 아파트 시장은 상급지 아파트 → 중급지 → 외곽지·빌라 순으로 확산되는 전형적인 패턴을 보이고 있다. 그래서 지금 당장 안 오른다고 해서 앞으로도 안 오를 거라고 단정 짓긴 어렵다. 다만 신축 대단지냐, 아니면 오래된 구축이냐에 따라 같은 구 안에서도 분위기가 크게 갈린다는 점은 꼭 짚고 넘어가야 할 부분이다.

결국 투자든 실거주든, “서울 전체가 오른다”는 큰 흐름 속에서도 미세한 차이를 잘 읽어내는 게 중요해 보인다.