현금 17억 무주택자의 강남 3구 아파트 매수 고민, 해법은?

현금 17억 무주택자의 강남 3구 아파트 매수 고민, 해법은?

핵심요약

현금 17억에 주담대 6억을 더해 총 23억을 마련할 수 있는 무주택 가정이 강남 3구 아파트 매수를 고민하고 있다. 자녀 교육과 직장, 양가 부모님의 위치 때문에 강남 3구를 벗어나기는 어렵지만, 현재 시세로는 30평대 매수가 쉽지 않은 상황이다. 선택지는 작은 평수 매수, 부모님 보유 아파트 매입·증여, 혹은 전세 유지와 투자다. 다수의 의견은 ‘강남 3구 내 작은 평수라도 지금 잡아야 한다’로 모아졌으며, 은마 아파트 증여·매입도 대안으로 언급된다.

본문

잠실에서 전세로만 살아온 한 가정이 고민에 빠졌다. 두 아이를 키우고 있고, 직장은 부부 모두 테헤란로다. 양가 부모님이 근처에 계셔서 육아 지원을 받는 상황이라 멀리 이사 가기는 현실적으로 어렵다. 첫째 아이는 이미 대치동 학원을 다니고 있어 강남 3구를 벗어나면 교육 환경에도 영향을 준다. 이런 조건 속에서 현금 17억과 주담대 6억, 총 23억을 들고 어떤 선택을 해야 할지 묻는 글이 올라왔다.

문제는 현재 시세다. 강남 3구 30평대 아파트는 웬만하면 30억을 훌쩍 넘는다. 20평대 매물도 드물고, 있어도 금방 거래가 된다. 신용대출을 추가로 끼더라도 넉넉하지 않은 상황이다. 게다가 부모님이 보유한 은마 아파트 증여를 고려했지만, 최근 가격이 치솟으면서 증여세 부담이 만만치 않아 쉽지 않다. 결국 선택지는 크게 네 가지다.
첫째, 강남 3구를 포기하고 23억 내외에서 가능한 아파트를 사는 것.
둘째, 무리해서라도 강남 3구 내 작은 평수를 사는 것.
셋째, 부모님 은마를 매수하거나 증여받아 몸테크를 하는 것. 넷째, 지금처럼 전세를 유지하며 투자와 청약 기회를 노리는 것이다.

댓글 반응을 보면 답은 거의 정해진 듯하다. 다수는 2번, 즉 강남 3구 내 작은 평수를 매수하라는 쪽이다. “평수 줄이더라도 강남을 벗어나지 말라”는 조언이 주를 이뤘다. 특히 “강남에서 한 번 밀려나면 다시 들어오기 어렵다”는 현실적인 경고가 많았다. 23억으로는 송파나 강동 등 일부 구축 단지에서 가능성이 있다는 의견도 있었다. 신축은 어렵지만 대치 학원 통학이 가능한 입지를 확보하는 게 장기적으로 유리하다는 계산이다.

부모님 은마 아파트를 활용하라는 의견도 많았다. “빚을 내더라도 부모님께 저가 양도로 매수하면 상속세 절감 효과까지 볼 수 있다”는 말이 대표적이다. 다만 증여세가 워낙 크다 보니, 현실적으로는 세무사 상담이 반드시 필요하다는 전제가 붙는다. 상속 시점까지 기다렸다가 매수한 아파트를 매도해 세금을 충당하는 방식도 제시되었다. 즉, 당장은 무리해서라도 내 집을 마련하고, 장기적으로 은마를 상속받는 구조다.

또 다른 의견으로는 ‘보험용 집 마련’도 있었다. 22억\~23억대 아파트를 먼저 사서 인플레이션에 대비하고, 거주 편의는 전세로 해결하라는 방식이다. 내 집 하나를 확보해 두지 않으면 자산이 뒤처질 수 있다는 우려 때문이다. “집은 결국 인플레이션을 막아주는 가장 확실한 자산”이라는 말은 여전히 유효하다.

경매를 검토해보라는 의견도 있었지만, 다수의 공감대는 ‘강남 3구에서 발을 빼지 말라’는 데 모였다. 특히 직장이 테헤란로인 상황에서는 교통 여건도 중요한 고려 요소다. 송파, 방배 등 일부 지역은 현실적인 대안으로 언급되었다. 신축이 아니더라도 통학과 출퇴근, 육아 지원을 모두 고려하면 강남 3구 내에서 선택지를 찾는 게 결국 합리적이라는 판단이다.

정리하자면, 23억으로 강남 3구 30평대 신축을 사는 건 어렵다. 하지만 구축이든 작은 평수든, 강남 내 자리를 잡는 게 우선이라는 의견이 지배적이다. 부모님 보유 은마 아파트를 증여나 거래로 활용하는 방법도 병행 검토할 수 있다. 전세로 버티며 청약을 노리는 전략은 불확실성이 크기 때문에 추천하는 사람은 많지 않았다. 결국 결론은 간단하다. “지금이라도 강남에서 작은 평수라도 잡아라.” 이 조언이 가장 많이 나온 이유는, 교육·직장·가족 지원이라는 조건을 고려할 때 강남을 벗어나기는 사실상 불가능하기 때문이다.

결국 이 고민은 선택의 문제라기보다 시기의 문제에 가깝다. 이미 집값은 올랐고, 더 늦출수록 부담은 커진다. 늦었다고 생각할 때가 가장 빠르다는 말이 있듯, 이 가정의 해답은 지금이라도 강남 3구에서 발을 붙이는 데 있을 것이다.